AKTUALNOŚCI
ustanowienie służebności drogi koniecznej
Sygn.
akt II Ca 000/18
POSTANOWIENIE
Dnia 22 marca 2019 r.
Sąd Okręgowy w B II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
|
Przewodniczący: |
SSO J K-P (spr.) |
|
Sędziowie: |
SSO J F SSO B Ł |
|
Protokolant: |
stażystka A T |
po rozpoznaniu w dniu 8 marca 2019 r. w B
na rozprawie
sprawy z wniosku P T
z udziałem A R, R R i
Gminy C
o ustanowienie drogi koniecznej
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego w B
z dnia 7 września 2018 r. sygn. akt
II Ns 000/16
postanawia:
I.
zmienić
zaskarżone postanowienie:
a) w punkcie I i ustanowić na rzecz każdoczesnego
właściciela nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym 000/4, położonej w
obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b,
województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000000/4, stanowiącej obecnie własność P
T – służebność drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym
XXX/2, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5
gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00000000/6, stanowiącej
obecnie własność A R i R R z udziałami po ½ części każdy – w granicach wykazanych
na projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem
czerwonym i literami A-B-C-D-A (k. 96
akt sprawy), o szerokości
b) w punkcie II i
zasądzić od P T na rzecz A R i R R kwoty po 1.061,15 (jeden tysiąc
sześćdziesiąt jeden 15/100) złotych, płatne w terminie 7 dni od daty
uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym
jak za opóźnienie w razie uchybienia terminowi
płatności,
c) w punkcie V i uchylić go;
II.
oddalić apelację w pozostałym zakresie;
III.
zasądzić od uczestników postępowania A R i R R
na rzecz wnioskodawcy P T kwoty po 180
(sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w
postępowaniu odwoławczym.
U Z A S A D N I E N I E
Wnioskodawca P T po sprecyzowaniu stanowiska wniósł o ustanowienie na
rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze
geodezyjnym YYY/4 położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej
gmina C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą BI1B/0000006/4 stanowiącą obecnie
jego własność, służebność drogi koniecznej na nieruchomości o numerze
geodezyjnym XXX/2 położonej również w Z, stanowiącej obecnie współwłasność w
udziałach po 1/2 części uczestników A R i R R, zgodnie z projektem sporządzonym
przez biegłego geodetę M M w wersji 2.
Uczestnicy A R i R R wnosili o oddalenie żądania sprecyzowanego przez
wnioskodawcę, wskazywali natomiast na możliwość ustanowienia służebności drogi
koniecznej na działkach należących do Gminy C, oznaczonych numerem geodezyjnym ZZZ/2
i RRRR.
Uczestniczka Gmina C pozostawiła wniosek do uznania Sądu (k. 214).
Postanowieniem z dnia 7 września 2018 roku Sąd Rejonowy w B ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym YYY/4, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000006/4, stanowiącej obecnie własność P T – służebność drogi koniecznej na następujących nieruchomościach:
1. działce oznaczonej numerem geodezyjnym 111, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00200000/6,
2. działce
oznaczonej numerem geodezyjnym RRRR, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z,
jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której
Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer
BI1B/0000000/4,- stanowiących obecnie własność Gminy C, w granicach wykazanych
na projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem żółtym
(k. 50 akt sprawy), o długości 273 m
na działce o numerze geodezyjnym RRRR oraz 189 m na działce o numerze
geodezyjnym ZZZ, który to projekt uznał za integralną część niniejszego
orzeczenia (w punkcie I); zasądził od P T na rzecz Gminy C tytułem
wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 18 złotych
(osiemnaście złotych), płatną w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się
postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie, w
razie uchybienia terminowi płatności (w punkcie II); wydatki w sprawie ustalił
na kwotę 4.590,07 złotych i uznał je za uiszczone przez wnioskodawcę P T w
całości (w punkcie III); nakazał zwrócić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w B
na rzecz wnioskodawcy P T kwotę 709,93 zł (siedemset dziewięć złotych
dziewięćdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu niewykorzystanych zaliczek (w
punkcie IV); zasądził od wnioskodawcy P T na rzecz uczestniczki A R kwotę 1.476
zł, w tym 276 złotych podatku VAT, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa
adwokackiego (w punkcie V) oraz stwierdził, że zainteresowani we własnym
zakresie ponoszą pozostałe koszty postępowania związane ze swoim udziałem w
sprawie (w punkcie VI).
Z poczynionych
przez Sąd Rejonowy ustaleń wynikało, że w rejestrze
gruntów wsi Z, gmina C od założenia ewidencji gruntów, tj. od 1962 r., w
jednostce rejestrowej nr 2 figurowały działki oznaczone numerami XXX o pow.
10,87 ha, YYY/2 o pow. 0,19 ha, 000/2 o pow. 0,4 ha, 529/5 o pow. 0,73 ha, co do których jako
właściciel figurował Skarb Państwa, a jako władający gruntem B Przedsiębiorstwo
Ceramiki Budowlanej w B.
Sąd I instancji ustalił także, że 14 września 1974 r. został wydany
akt własności ziemi nr PBG.OU.00000000/74, wedle którego właścicielami gospodarstwa rolnego położonego we
wsi Z, składającego się z działek nr YYY/1 o pow. 0,47 ha i nr YYY/3 o pow.
3,66 ha staje się S i M małżonkowie T, poprzednicy prawni wnioskodawcy.
Sąd Rejonowy stwierdził, że w 1977 r. opracowano projekt podziału
działek przeznaczonych po wywłaszczeniu i w związku z planowanym otwarciem
kopalni gliny w Z, zaś pośród działek przeznaczonych do wywłaszczenia znalazła
się między innymi działka YYY/3 stanowiąca własność S i M T. W wyniku
opracowanego projektu podziału, działka YYY/3 została podzielona na działki nr YYY/4 o pow. 2,98 ha i YYY/5 o
pow. 0,68 ha, a następnie na podstawie decyzji Naczelnika Miasta i Gminy w Cy z
22.10.1979 r., nr 80000/11/79 o wywłaszczeniu nieruchomości działka nr YYY/5 stała się
własnością Skarbu Państwa. Oprócz działki nr YYY/5 wywłaszczono również
nieruchomość o pow. 2,16 ha, której nadano nr 000 oraz nieruchomość o pow. 0,08 ha, której z
kolei nadano nr ZZZ.
Sąd Rejonowy ustalił nadto, że w latach 1988 - 1989 dokonano
odnowienia ewidencji gruntów obrębu Z, w ramach którego dokonano następujących
zmian: działki oznaczone nr XXX o pow. 10,87 ha, YYY/2 o pow. 0,016 ha, 000/2 o
pow. 0,64 ha, 529/5 o pow. 0,73 ha oraz 000 o pow. 2,14 ha otrzymała nowy
wspólny nr XXX/1 o pow. 14,8 ha; w
działce oznaczonej nr YYY/1 o pow. 0,47 ha wyliczono nową powierzchnię
0,49 ha; działce oznaczonej numerem YYY/4
o powierzchni 2,98 ha wyliczono nową powierzchnię 2,95 ha. W rejestrze gruntów
obrębu Z założonym po odnowieniu ewidencji gruntów, tj. w 1988 r., w jednostce
rejestrowej nr 1 wykazano działki nr XXX/1 o pow. 4,8 h i ZZZ o pow. 0,06
ha, co do których jako właściciel figurował
Skarb Państwa, a jako władający gruntem ujawnione było B Przedsiębiorstwo
Ceramiki Budowlanej w B. Decyzją Wojewody B nr GG.87228-00/00/92/94 z 13
września 1994 r. stwierdzono nabycie przez Wojewódzkie Przedsiębiorstwo
Ceramiki Budowlanej w B z dniem 5 grudnia 90 r. prawa użytkowania wieczystego
gruntu nr XXX/1 położonego w Z gm. C.
W
dalszej kolejności Sąd I instancji stwierdził, że w latach 1994 - 95
opracowano projekt podziału działki XXX/1 na mocy decyzji Burmistrza Miasta i
Gminy C z 8 lutego 95 r., dokonano zmiany powierzchni tej działki, a następnie
podzielono ją na działki XXX/2 o pow. 1,5815 ha i XXX/3 o pow. 13,2293 ha,
podział zatwierdzono decyzją Burmistrza Miasta i Gminy C.
Sąd
Rejonowy ustalił też, że mocą aktu notarialnego z 13.11.1995 r. A R nabyła
prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej składającej się m.in. z
działek XXX/2 i XXX/3. Następnie na mocy aktu notarialnego z 13.03.1997 r.
przeniosła ona na rzecz wspólników spółki cywilnej Przedsiębiorstwa
Wielobranżowego Ceramika Z A R i J S prawo użytkowania między innymi działki XXX/2.
Sąd
Rejonowy stwierdził również, że mocą postanowienia sądowego z 21 stycznia 2010
r. wydanego w sprawie o sygn. II Ns 0000/2008 A R nabyła m.in. prawo
użytkowania działki XXX/2. Następnie na mocy decyzji Starosty powiatu
białostockiego z 21 listopada 2016 r. dokonano przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego m.in. działki XXX/2 na
własność. Mocą aktu notarialnego z 1 lipca 2014 r. A R darowała R R udział w
1/2 części m.in. w działce o nr XXX/2. Od kilku lat właścicielem działek YYY/4
oraz YYY/6 jest wnioskodawca P T, natomiast sąsiadująca z nim działka XXX/14
stanowi własność A R, a działka nr XXX/2 współwłasność A R i R R. Działki
należące do wnioskodawcy tj. YYY/6 i YYY/4 nie są usytuowane w bezpośrednim
sąsiedztwie. Działka nr YYY/6 graniczy z działką YYY/5 zajętą pod drogę
publiczną, a z przeciwległej strony z działka nr XXX/2 stanowiącą współwłasność
uczestników. Działka XXX/2 niejako rozdziela działki wnioskodawcy. Sąd stwierdził,
że działka YYY/4 nie posiada z żadnej strony dostępu do drogi publicznej. Od
drogi publicznej usytuowanej na działce YYY/5 dzielą ją działki nr YYY/6, XXX/2.
Działka wnioskodawcy nr YYY/4 jest zabudowana. Znajduje się na niej między
innymi budynek mieszkalny, w którym na stałe zamieszkuje matka wnioskodawcy i
jego brat, prowadzący na przedmiotowej działce drobną działalność rolną, hoduje
jałówki, ziemię obsiewa trawą. Wnioskodawca zaś nie mieszka na stałe na
przedmiotowej nieruchomości, bywa tam często dowożąc matce i bratu zakupy.
Natomiast uczestniczka na swojej nieruchomości prowadziła działalność
gospodarczą polegającą na wydobyciu gliny, po jej zakończeniu rozpoczęła pracę
nad rekultywacją terenów na działce XXX/14. Z kolei przez działkę XXX/2 biegnie
rów melioracyjny, a także została ona obciążona służebnościami dotyczącymi
budowy drogi, prawa przechodu i przejazdu, prawa położenia przewodów
wodociągowych i korzystania z przyłącza wodociągowego. Nie stanowią one jednak
przeszkód dla ustanowienia służebności drogi koniecznej według opinii biegłego.
Sąd Rejonowy
stwierdził też, że do 2013 r. do działki YYY/4 dojeżdżano drogą prowadzącą
przez działkę oznaczoną obecnie numerem XXX/14. W 2013 r. po uzgodnieniach
poczynionych przez zainteresowanych przesunięto wjazd na działkę YYY/4
znajdujący się na działce XXX/14, wówczas 529/9, a w 2014 r. A R ogrodziła
swoją nieruchomość uniemożliwiając tym samym wjazd na działkę wnioskodawcy
biegnący przez jej nieruchomość. Do działki wnioskodawcy nr YYY/4 istnieje
możliwość dojazdu przez działki stanowiące własność Gminy C oznaczone nr ZZZ/2,
1174 i ZZZ. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego Gminy C zatwierdzonego uchwałą nr 27/0000/01 z 27 grudnia 2001
r., działka o numerze ZZZZ przeznaczona jest pod teren rolny, łąki i pastwiska,
nieprzeznaczona pod zabudowę, a działka ZZZ pod zabudowę produkcyjno-usługową
oraz pod urządzenia sportowe. Faktycznie jednak działki te użytkowane są jako
drogi i taki zapis wynika też z ksiąg wieczystych ustanowionych dla tych
nieruchomości. Działka ZZZ/2 zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę gminną
jednojezdniową. Działka ZZZ jest drogą o glinianej nawierzchni i przeważnie
jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze.
W
tak ustalonych okolicznościach Sąd Rejonowy przywołując treść art. 145 k.c.
przeanalizował przesłanki dochodzenia roszczenia o ustanowienie służebności
drogi koniecznej wskazując, że
wytyczenie szlaku służebności winno nastąpić przy łącznym uwzględnieniu
potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz jak
najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Sąd Rejonowy
zaznaczył dalej, że w sprawie biegły geodeta wskazał na trzy warianty
urządzenia drogi dojazdowej do działki YYY/4. Pierwszy zakładał przeprowadzenie
drogi przez działkę XXX/14, pokrywającej się z dojazdem użytkowanym do 2013 r.
Długość tak projektowanej drogi wynosiłaby 235 m i przy szerokości 5 m jej powierzchnia
sięgałaby 1175 m2. Droga w tym wariancie została nakreślona na mapie
stanowiącej załącznik do opinii z 6 września 2016 r. kolorem czerwonym.
Drugi wariant zakładał przeprowadzenie
drogi przez działki gminne o łącznej długości 827 m, to jest o długości 365 m
na działce nr ZZZ/2, 273 m na działce nr RRRR i 189 m na działce ZZZ. W
załączonej do opinii mapie, droga ta została oznaczona kolorem żółtym. Trzeci
wariant zaprojektowany przez biegłego w opinii z 2 stycznia 2017 r. zakładał
natomiast poprowadzenie drogi dojazdowej przez działkę nr XXX/2 o szerokości 5
m i powierzchni 88 m2, droga w tym wariancie została nakreślona na
mapie stanowiącej załącznik do tej opinii kolorem czerwonym punktami A-B-C-D-A.
Sąd I instancji dodał, że ostatecznie opinie
biegłego nie były kwestionowane przez strony, wobec czego po dokonaniu oceny
materiału dowodowego, Sąd uczynił opinię biegłego podstawą rozstrzygnięcia uznając, ze została
sporządzona rzetelnie, zgodnie z obowiązującym przepisami.
Sąd
Rejonowy wskazał na wyjaśnienia wnioskodawcy i zaznaczył, że po sprecyzowaniu
stanowiska P T ostatecznie domagał się ustanowienia służebności na działce XXX/2
podając, że obszar na działce XXX/2,
dzielący jego nieruchomości, należał przed wywłaszczeniem jeszcze w 1958 roku
do jego dziadka. Zauważył, że wnioskodawca nie zgadzał się na ustanowienie
służebności na działkach gminnych podnosząc, że działka nr ZZZ jest w bardzo
złym stanie technicznym, ma glinianą nawierzchnię, pełni funkcję dojazdową do
pól i w związku z tym jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze, które
powodują uszkodzenia nawierzchni. Z uwagi na takie jej wykorzystanie gmina
traktuje ją jako drogę o najniższej randze i przydatności dla społeczności
lokalnej i tym samym przeznacza na jej utrzymanie tylko nieznaczne kwoty
pieniężne.
Sąd Rejonowy
wskazał też twierdzenia uczestników postępowania, którzy nie zgadzali się z
ustanowieniem służebności ani na działce XXX/14, ani na działce XXX/2.
Uczestniczka postępowania wyjaśniła, że
nigdy nie obiecywała wnioskodawcy notarialnego potwierdzenia służebności drogi
przeprowadzonej przez działkę XXX/14 oraz zaznaczyła, że działkę tę musiała
ogrodzić ponieważ ciągle była zaśmiecana, a wnioskodawca korzystał z jej
gruntów jak z własnych, na przykład łowił ryby w stawie. Podniosła ponadto, że
ustanowieniu służebności na działce XXX/14 stoi na przeszkodzie fakt, że
prowadzi tam rekultywację gruntów po wygaśnięciu koncesji na wydobycie gliny,
otrzymała ogólny nakaz rekultywacji terenu. Wskazała również, że ustanowienie
służebności na działce XXX/2 nie jest możliwe z uwagi na ustanowione tam
służebności, a także na fakt, że przez działkę XXX/2 biegnie rów melioracyjny.
Zdaniem uczestników postępowania opcjonalnym rozwiązaniem byłoby ustanowienie
służebności na działkach gminnych, które faktycznie są wykorzystywane jako
drogi. Uczestnicy postępowania wskazywali przy tym, że gmina dba o stan dróg,
droga jest przejezdna, zresztą sami z niej korzystają dojeżdżając do innych
swoich nieruchomości.
Po
przeprowadzeniu oględzin nieruchomości oraz po analizie dowodów osobowych, w tym zeznań świadków E P
i K S, a także załączonych do akt sprawy dokumentów geodezyjnych i map,
Sąd I instancji uznał roszczenie wnioskodawcy co do zasady za usprawiedliwione,
gdyż działka nr YYY/4 nie ma należytego dostępu do drogi publicznej.
W ocenie Sądu Rejonowego ustanowienia
służebności należało dokonać na działkach gminnych ZZZ i RRRR, gdyż działka
numer XXX/2, na której to działce wnioskodawca wnosił o
ustanowienie służebności, nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego
poprzedników prawnych wnioskodawców, tj. w skład działki YYY/6 i YYY/4. Sąd
zauważył, że niezależnie od tego, że wnioskodawca przedstawił mapę z 1958 r., z
której wynika, że nieruchomość była w posiadaniu dziadka wnioskodawcy A T, a
następnie nieruchomość ta została podzielona, to z dniem 4 listopada 1971 r.,
powstał nowy stan prawny, który został potwierdzony aktem własności ziemi
wydanym na poprzedników prawnych wnioskodawców.
Sąd
Rejonowy podkreślił, iż w niniejszej sprawie należało mieć na uwadze faktyczny
sposób wykorzystywania działek gminnych, które choć w planie zagospodarowania
przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele, w rzeczywistości traktowane
są jako drogi gminne. Zaznaczył, że
drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi
dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych są drogami wewnętrznymi. Stwierdził, że
jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego
nie przewiduje przeznaczenia pod drogę gminną, to droga wewnętrzna nie
może być uznana za drogę publiczną, chociażby w rzeczywistości odgrywała taką
rolę. Z tych względów Sąd I instancji uznał, że droga na nieruchomości ZZZ/2
jest drogą publiczną, w przeciwieństwie do szlaków drogowych na działkach numer
RRRR i ZZZ. W tych okolicznościach Sąd przyjął, że obciążenie służebnością drogi koniecznej na
działce RRRR i ZZZ w istocie nie zmieni ich rzeczywistego przeznaczenia i tym
samym nie będzie stanowiło nadmiernego obciążenia, odmiennie niż w przypadku
działek XXX/14, XXX/2 należących do uczestników postępowania, osób fizycznych,
które to działki jako tereny prywatne mają zupełnie inną funkcję niż działki
gminne. Sąd zaznaczył, że wprawdzie biegły z zakresu geodezji w swojej opinii z
6 lutego z 2018 r. wskazał, że istniejące na działce XXX/2 służebności dróg
melioracyjnych nie stanowią w zasadzie przeszkody dla ustanowienia służebności
drogi koniecznej na rzecz właściciela działki YYY/4, to jednak za kluczowy argument Sąd uznał faktyczne przeznaczenie
działek gminnych.
Sąd I instancji
nie przyjął przy tym za przekonujące uzasadnienia wnioskodawcy dotyczącego stanu działki ZZZ i
jej faktycznego wykorzystania. W ocenie
Sądu nie ma wątpliwości, że działka ZZZ jako droga nie jest atrakcyjna,
ma glinianą nawierzchnię, jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze, przez co
jest narażona na uszkodzenia, jednak za
istotne uznał cel, sposób i częstotliwość, z jaką
właściciel działki wykorzystywać będzie drogę. Zaznaczy, że wnioskodawca sam
przyznał, że z drogi korzysta 1 - 2 razy w tygodniu dowożąc bratu i matce
zakupy, przedmiotowa nieruchomość nie stanowi
jego centrum życiowego, natomiast
utrzymanie, zarządzanie dróg wewnętrznych należy do zarządcy terenu na którym
jest zlokalizowana droga, a w jego braku do właściciela terenu.
Sąd
Rejonowy podkreślił przy tym, że w postanowieniu z 6 kwietnia 2004 r. I CZK
552/03 Sąd Najwyższy stwierdził wyraźnie, że w sytuacji, w której istniejący
dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni wskutek złego stanu technicznego
tylko w pewnych okresach roku, złej pogody, regułą powinna być naprawa szlaku
drożnego i przystosowanie go do użytku w każdej porze roku, zamiast
ustanawiania służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że naprawa złego
stanu drogi jest niemożliwa lub wymaga niewspółmiernych i nieopłacalnych
nakładów, co może mieć miejsce tylko i zupełnie wyjątkowo.
W związku z powyższym, Sąd Rejonowy
stwierdził, że ustanowienie
służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i
strat wynikających z przeprowadzenia drogi. Służebność jest prawem na rzeczy
cudzej, a jej celem jest między innymi godzenie interesu właścicieli
sąsiadujących nieruchomości.
Sąd Rejonowy zauważył również, że strony
są skonfliktowane, o czym świadczą donosy składane do sprawy toczącej się przed
organami administracji, a więc tym bardziej uzasadnione pozostaje takie
wytyczenie służebności drogi koniecznej w sposób eliminujący przyszłe spory.
W ocenie Sądu I
instancji za wydanym rozstrzygnięciem przemawiał także aspekt ekonomiczny, to
jest kwestia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W opinii z dnia 4
sierpnia 2017 r. i 20 kwietnia 2018 r. biegły rzeczoznawca majątkowy A R
określił wysokość wynagrodzenia za poszczególne warianty służebności drogi
koniecznej. Wskazał, że jednorazowe
wynagrodzenie za bezterminowe ustanowienie służebności na nieruchomości XXX/14
winno wynosić 57.757 zł, a na nieruchomości XXX/2 – 2.132 zł w wariancie A i
433 zł w wariancie B, podczas gdy wynagrodzenie za ustalenie służebności na
działkach gminnych oszacował na kwotę 18 zł.
Mając
zatem na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Rejonowy ustanowił służebność drogi
koniecznej na działkach gminnych, a o
wynagrodzeniu za korzystanie ze służebności orzekł zgodnie z wnioskami
zawartymi w opinii biegłego z dnia 20
kwietnia 2018 r.
O kosztach
procesu Sąd I instancji rozstrzygnął na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.,
obciążając nimi w całości wnioskodawcę.
O
zwrocie wnioskodawcy uiszczonych przez niego zaliczek Sąd Rejonowy orzekł na
mocy art. 84 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych, zaś o kosztach zastępstwa
procesowego w oparciu o § 15 i 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w
sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015 roku,
obowiązującego w dacie wniesienia wniosku w niniejszej sprawie. W pozostałym
zakresie o kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 520 §
1 k.p.c.
Apelację od powyższego orzeczenia wniósł
wnioskodawca, zaskarżając je w zakresie punktu I i II w części ustanawiającej
służebność drogi koniecznej na nieruchomościach, stanowiących własność Gminy C o nr geod. ZZZ oraz 1174, szczegółowo
opisanych w sentencji postanowienia, na projekcie służebności sporządzonym
przez biegłego geodetę M M kolorem żółtym (k. 50 akt sprawy), a nie zgodnie z
żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności na nieruchomości o nr geod. XXX/2,
stanowiącej współwłasność uczestników postępowania A R oraz R R, zgodnie z
projektem sporządzonym przez biegłego geodetę M M, o powierzchni 88m2,
kolorem czerwonym punktami A B C D (k. 96 akt sprawy) oraz zasądzającej
wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 18 zł, a także w zakresie
punktów III-VI.
Skarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił naruszenie:
1) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:
a)
niewłaściwą
ocenę dowodów, polegającą na przyznaniu waloru miarodajności i wiarygodności
zeznaniom uczestników postępowania A R i R R w części, w jakiej wskazują, że:
- droga biegnąca na działkach
stanowiących własność Gminy C jest zadbana w sytuacji, gdy jest to sprzeczne z
treścią zeznań wnioskodawcy oraz świadków przesłuchanych w sprawie, a także
informacją z Urzędu Miejskiego w Cy w piśmie z dnia 02.03.2018 r. (k. 237),
- optymalnym wariantem
przeprowadzenia szlaku służebności gruntowej drogi koniecznej są działki nr ZZZ
oraz 1174 stanowiące własność Gminy C w sytuacji, gdy droga ta jest
nieprzejezdna, a możliwość urządzenia drogi koniecznej w przyjętym wariancie
wiąże się z wysokimi nakładami, które wykraczają poza możliwości wnioskodawcy,
co jest sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym i zasadami współżycia
społecznego,
- przeprowadzenie drogi koniecznej
przez działkę nr XXX/2 stanowiłoby nadmierne utrudnienie w korzystaniu z ich
nieruchomości w sytuacji, gdy aktualnie teren, na którym zaprojektowana jest
droga służebna wykorzystywany jest jako droga dojazdowa do działki uczestników
postępowania o numerze XXX/14, a przy tym zgodnie z opinią biegłego geodety,
brak jest przeszkód do urządzenia drogi w tym wariancie, co jest rozwiązaniem
optymalnym i uwzględniającym interes społeczno-gospodarczy oraz zapewniającym
wnioskodawcy odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a także niewpływający
nadmiernie na nieruchomość obciążoną;
b)
poprzez
odmowę waloru miarodajności zeznaniom wnioskodawcy oraz świadków E R oraz K S
do przyjęcia, że droga biegnąca na działkach gm. C numer ZZZ oraz 1174 jest
nieprzejezdna w okresie jesieni i wiosny, co sprawia, że nieruchomość
wnioskodawcy nie będzie posiadała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej;
c)
niedostateczne
rozważenie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla ustalenia
przebiegu drogi koniecznej, a w szczególności zaniechanie zbadania kosztu robót
polegających na stworzeniu przejezdności drogi w granicach wskazanych w
projekcie sporządzonym przez biegłego geodetę M M obejmującej przebieg drogi
służebnej przez działki będące własnością Gminy C (k. 50 akt sprawy), przy
jednoczesnym pominięciu pisma z Urzędu Miejskiego w Cy z dnia 02.03.2018 r.
wskazującego, iż „koszt naprawy drogi w stosunku od potencjalnych korzyści
ogólnospołecznych nie uzasadnia decyzji o gruntownej naprawie drogi m.in. z
uwagi na to, że jest droga wykorzystywana głównie przez pojazdy rolnicze
powodujące jej uszkodzenia, rodzaj gruntu (glina) uniemożliwiająca wsiąkanie
wody wpływa niekorzystnie na warunki ruchowe, naprawa drogi wymaga wymiany
gruntu oraz poprawy odwodnienia, szerokość pasa drogowego (4m) uniemożliwia
wykonanie rowów niezaburzających stosunków wodnych (vide: k. 237);
d) ustalenie wysokości wynagrodzenia dla Gminy C poprzez przyjęcie, że należy im się wynagrodzenie w wysokości ustalonej przez biegłego sądowego, który dokonał obliczeń przy założeniu, że szlak ma szerokość 4m, gdy tymczasem w zgodzie z mapą ewidencyjną (k. 10) szerokość drogi wynosi 3 m.
2) art. 145 § 1, 2 i 3 k.c. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, iż przeprowadzenie służebności gruntowej drogi koniecznej przez działki stanowiące własność Gminy C oznaczone numerem geodezyjnym ZZZ oraz numerem geodezyjnym RRRR w optymalnym zakresie uwzględnia potrzeby nieruchomości władnącej (działki o numerze YYY/4), stanowiącej własność wnioskodawcy i niemającej dostęp udo drogi publicznej w sytuacji, gdy:
a) nieruchomość wnioskodawcy została pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w lipcu 2014 r. wskutek ogrodzenia działki przez uczestniczkę postępowania, powodującą nieprzejezdność dotychczas wykorzystywanej drogi z jednoczesnym uchyleniem się przez uczestniczkę postępowania A R od wykonania zobowiązania z pisma z dnia 23.04.2013 r. o obciążeniu swojej nieruchomości prawem nieodpłatnej służebności przejazdu i przechodu na rzecz działki o numerze geod. YYY/4 (k. 14), co w świetle aktualnie wyrażanego sprzeciwu na ustanowienie służebności należy uznać za działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego;
b) ustanowienie służebności drogi koniecznej w wariancie obejmującym obciążenie działek będących własnością Gminy C w rzeczywistości prowadzi do pozbawienia wnioskodawcy dostępu do drogi publicznej z uwagi na to, że przez większą część roku droga ta jest nieprzejezdna, co nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości, zgodnie z potrzebami społeczno-gospodarczymi przy uwzględnieniu aktualnych standardów cywilizacyjnych m.in. niezakłóconego dojazdu na podwórze pojazdów służb ratowniczych;
c) interes społeczno-gospodarczy sprzeciwia się ustanowieniu drogi koniecznej n gruncie, na którym nie ma technicznych możliwości poprawy warunków przejezdności drogi (szerokość 3 m – zgodnie z mapą ewidencyjną na karcie 10 uniemożliwiającą wykonanie rowów odwadniających, podłoża z gliny uniemożliwiającego wsiąkanie wód gruntowych), a przy tym szczególnie wysokie koszty przystosowania wyznaczonego szlaku do przejazdu przemawiają za wyborem ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce oznaczonej numerem geodezyjnym XXX/2;
d) optymalnym i uwzględniającym interes społeczno-gospodarczy oraz zapewniającym wnioskodawcy odpowiedni dostęp do drogi publicznej jest ustanowienie służebności na działce uczestników postępowania o numerze XXX/2 zważywszy, że teren objęty projektem szlaku służebnego jest wykorzystywany jako droga dojazdowa;
3) art. 232 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez zaniechanie dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i robót ziemnych dla ustalenia możliwości urządzenia drogi w dwóch wariantach: I – wariancie w granicach wskazanych w projekcie sporządzonym przez biegłego geodetę M M obejmującej przebieg drogi służebnej przez działki będące własnością Gminy C (k. 50 akt sprawy) oraz w II – wariancie tj. w granicach wskazanych w projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M, kolorem czerwonym w wersji 2 na karcie 96, o powierzchni 88m2 oraz i określenia zakresu i charakteru prac niezbędnych dla urządzenia drogi;
4) art. 520 § 2 k.p.c. w zw. z § 15 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015 poz. 1800) poprzez zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na rzecz uczestniczki postępowania A R w wysokości przewyższającej trzykrotność stawki minimalnej, w sytuacji gdy:
a) nie uzasadniał tego niezbędny nakład pracy pełnomocnika uczestniczki postępowania, podjęte czynności nie odbiegały od typowych czynności, które są podejmowane w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a przy tym tego rodzaju sprawa nie jest sprawą o szczególnym stopniu skomplikowania;
b) wkład pracy pełnomocnika w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy nie był znaczny, natomiast Sąd Rejonowy nie rozpoznawał żadnych istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i w doktrynie.
Wskazując na powyższe skarżący wniósł o:
1) zmianę zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części, tj. w zakresie:
I.
punktu
I poprzez ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości
oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym YYY/4, położonej w obrębie
ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b,
województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000006/4, stanowiącej obecnie własność P
T – służebność drogi koniecznej na nieruchomości – działce oznaczonej numerem
geodezyjnym XXX/2, położonej w obrębie 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5
gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00000008/9, stanowiącej
współwłasność w udziałach po 1/2 części uczestników A R i R R, w granicach
wskazanych w projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M, o
powierzchni 88m2, kolorem czerwonym, punktami A B C D (karta 96 akt
sprawy);
II. punktu II poprzez zasądzenie od P T na
rzecz A R tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej
kwotę 433 zł, płatną w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się
postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie, w
razie uchybienia terminowi płatności,
III. punktów III-VI poprzez zasądzenie od uczestników postępowania na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania za postępowanie przed Sądem I instancji;
2) zasądzenie od uczestników postępowania A R i R R na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję, wg norm przepisanych;
3) ewentualnie, uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania
Sąd
Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja w znacznej części była
uzasadniona.
Sąd Okręgowy
podziela i uznaje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I
instancji w zakresie dotyczącym stanu prawnego nieruchomości stanowiącej
własność wnioskodawcy oznaczonej numerem 000/2 oraz nieruchomości
sąsiadujących. Na aprobatę zasługują również wnioski Sądu Rejonowego odnośnie
całkowitego braku dostępu do drogi publicznej nieruchomości numer 000/2 i
zasadności dochodzonego przez wnioskodawcę roszczenia w przedmiocie ustanowienia służebności drogi
publicznej. Jednocześnie należy wskazać, że zasadne są zarzuty apelującego
odnośnie częściowo wadliwej oceny dowodów
przez Sąd I instancji i dokonanych na tej podstawie ustaleń pod kątem
okoliczności istotnych dla wyboru odpowiedniego wariantu przebiegu służebności
drogi koniecznej. Zastrzeżenia Sądu
Odwoławczego budzi też ocena prawna zaprezentowana w zaskarżonym orzeczeniu w
zakresie sposobu ustalenia służebności drogi koniecznej, która, jak słusznie
zarzuca apelujący, narusza przewidziane w art. 145 § 2 i 3 k.c. przesłanki uwzględnienia potrzeb nieruchomości
niemającej dostępu do drogi publicznej oraz interesu społeczo-gospodarczego.
W
pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 145 § 1 k.c., jeżeli
nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących
do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od
właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
służebności (droga konieczna).
Przeprowadzenie drogi koniecznej winno nastąpić z uwzględnieniem
interesu społeczno-gospodarczego (§ 3), który wyraża się w dążeniu do tego, aby
sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości niemającej
dostępu do drogi publicznej i następował z jak najmniejszym obciążeniem
gruntów, przez które ta droga będzie przebiegać (§ 2). W cytowanym przepisie
art. 145 § 2 k.c. została wyrażona zasada proporcjonalności, oznaczająca
konieczność rozważenia interesów
nieruchomości władnącej i obciążonej. Zasada
ta nie ma uniwersalnego wymiaru, a jej zastosowanie związane jest ściśle
z konkretnym stanem faktycznym i specyfiką badanych nieruchomości. W rezultacie
w orzecznictwie przyjmuje się, że sąd musi wyważyć potrzeby i interesy zarówno
wnioskodawcy, jak i wszystkich uczestników postępowania, przez których grunty
ma przebiegać droga, i wybrać drogę, która najlepiej spełniałaby potrzeby
nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej oraz stanowiłaby
najmniejsze obciążenie wszystkich gruntów, przez które przechodzi. Z tego
punktu widzenia istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp
do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona,
jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma
przebiegać, jakich czynności czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj
i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby
nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z
dnia 14 listopada 1997 roku, II CKN 456/97, Legalis nr 338593). Wytyczając
przebieg drogi koniecznej celowe jest zatem zbadanie charakteru i potrzeb
nieruchomości władnącej, tak aby ustalona
droga odpowiadała przeznaczeniu tej nieruchomości i pozwalała na jej
prawidłowe użytkowanie. Stąd w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami
mieszkalnymi odpowiedni dostęp do drogi
publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych,
chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja
granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (por.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14
maja 2014 roku, III CZP 14/14, Legalis nr 830798).
Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że dokonana przez Sąd
Rejonowy ocena dowodów pod kątem przesłanek ustanowienia służebności drogi
koniecznej nie była wystarczająco
wnikliwa, co doprowadziło do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Swobodna ocena
dowodów w rozumieniu art. 233 § 1 k.p.c. oznacza bowiem wszechstronną,
kompleksową ocenę dowodów zebranych w sprawie i sformułowanie na tej podstawie
logicznych i zgodnych z zasadami doświadczenia życiowego wniosków. Tymczasem,
jak słusznie podnosił apelujący, Sąd I instancji pominął niektóre istotne okoliczności dotyczące
przebiegu służebności drogi koniecznej w kontekście potrzeb, przeznaczenia i
zwiększenia użyteczności nieruchomości
władnącej, a dowodom w postaci zeznań wnioskodawcy, zeznań świadka Kazimierza Sgo
oraz dowodom z dokumentów wskazujących na okresowy brak możliwości korzystania
z wytyczonej w zaskarżonym postanowieniu służebności drogi na działkach
stanowiących własność Gminy C, nie nadał należytego znaczenia.
Trzeba wskazać, że Sąd Rejonowy ustalając przebieg
drogi koniecznej skoncentrował się przede wszystkim na kwestii jak
najmniejszego obciążenia nieruchomości, przez które przebiegać ma komunikacja z
drogą publiczną, co doprowadziło do wytyczenia drogi koniecznej, która nie
zapewnia nieruchomości wnioskodawcy oznaczonej numerem YYY/4 odpowiedniego
dostępu do drogi publicznej. Sąd I instancji biorąc pod uwagę faktyczne
przeznaczenie działek stanowiących własność Gminy C oznaczonych numerami
geodezyjnymi RRRR i ZZZ uznał, że skoro spełniają one funkcję dróg dojazdowych
do gruntów rolnych i leśnych, to optymalnym rozwiązaniem będzie obciążenie ich
służebnością drogi koniecznej na rzecz działki numer YYY/4. Taki przebieg drogi
koniecznej w ocenie Sądu Rejonowego z jednej strony nie zmieni rzeczywistego
przeznaczenia działek numer RRRR i ZZZ, z drugiej zaś nie będzie stanowić
nadmiernego obciążenia, w tym również dla działek XXX/14 i XXX/2, które
stanowią własność osób fizycznych i mają inną funkcję niż działki gminne.
Zdaniem
Sądu Okręgowego powyższe stanowisko Sądu I instancji jest wadliwe i nie
znajduje oparcia w zebranych w sprawie dowodach, pomijając kwestię charakteru i
stanu technicznego działek numer RRRR i ZZZ, które powodują, że przyjęty przez
Sąd wariant drogi koniecznej nie
zapewnia nieruchomości władnącej odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej. Trzeba bowiem podkreślić, że
nieruchomość oznaczona numerem YYY/4 jest zabudowana domem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi i stanowi centrum
życiowe matki i brata wnioskodawcy. Wprawdzie wnioskodawca podał, że odwiedza
członków swojej rodziny 1-2 razy w tygodniu, tym nie mniej jednocześnie
wskazał, iż jego matka jest osobą w starszym wieku, wymaga codziennej opieki,
zaś dojazd do jego nieruchomości przez działki gminne zimą i jesienią jest
praktycznie niemożliwy zwykłym samochodem osobowym. Zwrócił uwagę, iż działki
numer RRRR i ZZZ mają nawierzchnię gliniastą i wskutek opadów tworzą się
roztopy, bo woda nie wsiąka w glebę. Zaznaczył, że z dojazdu prowadzącego przez
działki gminne korzystają właściciele
okolicznych pól uprawnych, jeżdżąc ciężkim sprzętem rolniczym, co powoduje
uszkadzanie drogi i jej zapadanie. Zaznaczył, że na pewnym odcinku droga jest
tak wyprofilowana, że wyżej jest poziom pól niż
drogi, co powoduje napływ wody z pól. Ponadto droga prowadząca przez
działki gminne jest wąska, trzeba w kilku miejscach ostro skręcić i hamować, a
ciężko jest ruszyć, bo pojazd grzęźnie w błocie i glinie. Wnioskodawca wskazał,
iż interweniował w sprawie stanu technicznego tej drogi w Gminie C, jednak jego
zabiegi okazały się bezskuteczne, uzyskał
bowiem odpowiedź, że gmina z uwagi na wysokie koszty nie podejmie się
profesjonalnej naprawy drogi na
potrzeby jednego gospodarza. Podał ponadto, że wskutek opisanego stanu działek
gminnych na jego nieruchomość nie jest w stanie dotrzeć ani karetka pogotowia,
ani pojazd zbierający odpady komunalne (protokół rozprawy z dnia 16 grudnia
2016 roku – 00:00:25-00:35:30).
Należy
wskazać, że twierdzenia wnioskodawcy znajdują potwierdzenie w zeznaniach
świadka Ka Sgo, który podał, że dojeżdża do swoich pól uprawnych przez działki
numer RRRR i ZZZ. Wskazał, że jeździ ciężkim sprzętem, a droga na działkach
gminnych jest tak zniszczona, że nie można przejechać ani ciągnikiem, ani samochodem osobowym, zwłaszcza w okresie
opadów. Zeznał, że wiosną 2016 roku miał wozić obornik, ale wycofał się bo
droga była nieprzejezdna. Wskazywał ponadto, że zdarzały się sytuacje, że
samochody grzęzły na drodze w glinie i
wtedy musiał pomagać wyciągać te pojazdy.
Podał też: „tamtej drogi nikt nie naprawia, jak ja sobie przejeżdżam
odgarniam i naprawiam” (protokół rozprawy z dnia 16 grudnia 2016 roku –
01:10:10-01:17:25).
Trzeba
podkreślić, że bardzo zły stan techniczny drogi
przebiegającej przez działki gminne w okresie jesiennym, zimowym i
wiosennym, obrazują złożone do akt sprawy zdjęcia – k. 238 i k. 326, a także
okoliczność tę potwierdza treść pisma Burmistrza Gminy C z dnia 2 marca 2018 roku. W powołanym
piśmie stwierdzono, że droga na działce numer ZZZ pełni funkcję drogi
dojazdowej do pól i w związku z tym przeważnie jest wykorzystywana przez
pojazdy rolnicze, które w różnych warunkach pogodowych powodują okresowe
uszkodzenia nawierzchni. Ponadto rodzaj gruntu (glina) uniemożliwia wsiąkanie
wód opadowych, co także niekorzystnie wpływa na warunki ruchowe. W piśmie
zaznaczono jednocześnie, że kompleksowa naprawa drogi wymagałaby wymiany gruntu
oraz poprawy warunków odwodnienia, przy czym wykonanie rowów, które nie
powodowałyby pogorszenia stosunków wodnych na działkach sąsiednich przy
szerokości pasa drogowego 4 m jest niemożliwe.
Według Burmistrza Gminy C koszt takich prac w stosunku do potencjalnie
osiągniętych korzyści ogólnospołecznych nie uzasadnia podjęcia decyzji o
gruntownej naprawie drogi, wobec czego planuje podjęcie prac w celu poprawy
przejezdności drogi, ale nie będą to działania priorytetowe zarówno w zakresie
czasowym, jak i finansowym (k. 237).
Okresowy
brak przejezdności w drogi na działkach numer RRRR i ZZZ potwierdza też pismo
Komendanta Ochotniczej Straży Pożarnej w Z z dnia 21 lutego 2019 roku (k. 327).
Z powyższego pisma wynika, że przedmiotowa droga gminna o długości 453 m jest nieutwardzona, w
większości gruntowa, szerokość drogi na odcinku 266 m (do zakrętu) wynosi 3,42
m, a od zakrętu 4,12 m, kąt na zakręcie ma 115 stopni, a dodatkowym
utrudnieniem jest ogrodzenie na 266 metrze, miejsce zakrętu oraz wąska droga.
Opisane parametry drogi gminnej powodują, że dojazd samochodem pożarniczym
uterenowionym Mercedes, którym dysponuje Ochotnicza Straż Pożarna w Z w okresie
niesprzyjających warunków atmosferycznych jest niemożliwy.
W świetle wyżej opisanych dowodów za
niewiarygodne należy uznać zeznania uczestników postępowania A R i R R, iż
istnieje możliwość przejazdu drogą po działkach numer RRRR i ZZZ przez cały
rok. Jak wynika z zeznań wnioskodawcy, zeznań świadka K Sgo oraz powołanych
dowodów z dokumentów, przez znaczną
część roku, zwłaszcza w okresie opadów atmosferycznych dojazd drogą gminną
samochodem osobowym jest znacznie utrudniony lub niemożliwy. Stan techniczny
drogi jest bardzo zły, a wymagane nakłady na gruntowne ulepszenie drogi są na
tyle wysokie, że właściciel działek – Gmina C nie planuje prowadzenia tego
rodzaju prac, niezależnie od tego, że są one znacznie utrudnione ze względu na
szerokość dojazdu (brak możliwości wykonania odwodnienia). W konsekwencji
przejazd z nieruchomości wnioskodawcy przez działki gminne do drogi
publicznej jest dalece nieodpowiedni, w
okresie zimowo-jesiennym nie jest bowiem możliwy ani dojazd samochodów
osobowych, ani pojazdu Ochotniczej Straży Pożarnej, czy też pojazdu
odbierającego odpady komunalne. Trzeba przy tym zauważyć, że zarówno zdjęcia
złożone przez uczestników postępowania załączone do odpowiedzi na wniosek (k.
30 - 35), jak też stan działek gminnych
ustalony w toku oględzin sądowych z dnia 24 sierpnia 2016 roku (k. 42) dotyczy
okresu letniego, kiedy panowały sprzyjające warunki atmosferyczne.
W
opisanym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego ustanowienie służebności drogi
koniecznej do nieruchomości wnioskodawcy przez działki numer RRRR i ZZZ nie
spełnia wymogów określonych w art. 145 § 2 k.c. dotyczących uwzględnienia
potrzeb nieruchomości władnącej. Należy ponadto zaznaczyć, że przewidziana w
tym wariancie służebność drogi koniecznej, choć z uwagi na faktyczne
wykorzystanie działek numer EEEE i ZZZ pozbawiona jest w praktyce uciążliwości
dla ich właściciela, ma szeroki zakres, na działce RRRR ma bowiem długość 273
m, a na działce numer ZZZ ma długość 189 m, tj. jej łączna długość to 462 m
(opinia biegłego z zakresu geodezji M M i projekt służebności – k. 49 - 50).
Wobec powyższego ewentualne przystosowanie szlaku drogowego do należytego
użytkowania wymagałoby od wnioskodawcy znacznych nakładów finansowych, których
– jak wynika z pism Burmistrza Gminy C - nie decyduje się ponieść właściciel
nieruchomości.
W konsekwencji za słuszne należy uznać zarzuty apelacji, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej w zaskarżonym postanowieniu nie ma oparcia w zebranym w sprawie materiale dowodowym i narusza kryteria określone w art. 145 k.c.
Rację ma też apelujący, iż zaoferowane
dowody uzasadniają ustanowienie dochodzonej służebności drogi
koniecznej na nieruchomości oznaczonej
numerem geodezyjnym XXX/2, stanowiącej przedmiot współwłasności A R i R
R w udziałach po ½ części. Trzeba zauważyć, że służebność drogi koniecznej
zaprojektowana przez biegłego z zakresu geodezji na przedmiotowej nieruchomości
ma szerokość 5 m i obejmuje powierzchnię zaledwie 88m2 (opinia
uzupełniająca i projekt służebności – k.
95 – 96). Tak zaprojektowana droga konieczna łączy nieruchomości stanowiące
obecnie własność P T numer YYY/4 i YYY/6, która przylega do drogi publicznej.
Należy zaznaczyć, że ustanowienie służebności na działce numer XXX/2, która
pozostaje we współwłasności osób fizycznych
nie będzie nadmiernie obciążać tej nieruchomości. Działka numer XXX/2 o
powierzchni 1,5815 ha, jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania
nieruchomości z dnia 4 sierpnia 2017 roku (k. 144 – 182), zgodnie z planem
zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest częściowo pod zabudowę
produkcyjno-usługową oraz na terenach po byłej cegielni pod urządzenia
sportowe, w części zaś pod tereny usług przemysłowych (zaświadczenie – k. 161).
Służebność drogi koniecznej na działce numer XXX/2 została zaprojektowana
wzdłuż granicy z działką numer XXX/14 stanowiącej własność uczestniczki
postępowania A R i obejmuje wąski odcinek położony między działkami
wnioskodawcy numer YYY/4 i YYY/6, który stanowi jednocześnie połączenie między
działkami XXX/2 i XXX/14. Jak wskazał uczestnik postępowania R R korzysta z
przejazdu przez opisany fragment działki
numer XXX/2 poruszając się koparką
gąsiennicową (protokół rozprawy z dnia 16 grudnia 2016 roku – 00:54:46 -01:00:17, protokół
rozprawy z dnia 14 marca 2017 roku – k. 111).
W
ocenie Sądu Odwoławczego wytyczenie służebności drogi koniecznej przez działkę
numer XXX/2 nie będzie nadmiernie
uciążliwe, nie koliduje bowiem z przeznaczeniem tej nieruchomości, ani jej
obecnym sposobem wykorzystania. Na opisanej części działki numer 000/2 nie
znajdują się żadne obiekty budowlane, przez opisany, wąski odcinek działki w
przeszłości biegły tory prowadzące do zakładów ceramicznych położonych niegdyś
na działce numer XXX/14, stąd teren ten jest położony wyżej w stosunku do
gruntów obejmujących działki numer YYY/4 i YYY/6 stanowiące własność
wnioskodawcy.
Trzeba
podkreślić, że wytyczeniu służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2
nie stoi też na przeszkodzie obciążenie nieruchomości szeregiem innych
służebności ujawnionych w księdze wieczystej BI1B/0000000/6. Jak wynika z
opinii uzupełniającej z dnia 6 lutego 2018 roku sporządzonej przez biegłego z
zakresu geodezji M M (k. 205) powyższe służebności obciążające działkę numer XXX/2,
a dotyczące budowy drogi, prawa przechodu i przejazdu, obejmujące prawo
położenia przewodów wodociągowych i prawo do korzystania z przyłącza
wodociągowego znajdują się poza obszarem, na którym zaprojektowana została
.służebność drogi koniecznej do działki numer YYY/4, a mianowicie w części
oznaczonej kolorem żółtym na załączniku nr 1 do opinii (k. 206). Biegły wskazał,
że ze względu na fakt, że ustanowione służebności są odległe od projektowanej
drogi koniecznej nie mają wpływu na ustanowienie służebności drogi koniecznej w
sposób opisany na mapie k. 96, podobnie, jak istniejący rów melioracyjny.
Osobną kwestią według biegłego jest konieczność wybudowania przepustu przez ten
rów melioracyjny, przy czym obowiązek ten obciąża uprawnionego z tytułu
służebności drogi koniecznej (k. 205). Trzeba
zaznaczyć, że na rozprawie odwoławczej wnioskodawca zadeklarował
wykonanie odpowiedniego, solidnego przepustu w celu urządzenia drogi zgodnie z
opisanym wariantem, a ponadto wyrównanie terenu między działką numer XXX/2 a
gruntami na działkach numer YYY/4 i YYY/6 stanowiącymi jego własność. W ocenie Sądu Okręgowego
wydatki przystosowania przedmiotowego
fragmentu działki numer XXX/2 do wykonywania służebności drogi koniecznej
zgodnie z projektem z k. 96 oznaczonej kolorem czerwonym (powierzchnia 88 m2), są nieporównywalnie niższe od tych, których
poniesienie byłoby konieczne do przystosowania do całorocznego przejazdu drogą
konieczną zaprojektowaną przez działki gminne numer RRRR i ZZZ, oznaczoną
kolorem żółtym na k. 50 (łączna długość 467 m) przede wszystkim ze względu na
zakres i powierzchnię obu zaprojektowanych służebności.
Zdaniem
Sądu Odwoławczego przeciwwagi dla ustanowienia służebności drogi koniecznej
przez działkę numer XXX/2 nie stanowi wzgląd na interes społeczno – gospodarczy
i akcentowany przez Sąd Rejonowy konflikt między wnioskodawcą i uczestnikami
postępowania A R i R R. Kwestia napiętych relacji między zainteresowanymi,
związanych z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, choć niepożądana,
nie może mieć decydującego znaczenia dla wyboru właściwego wariantu przebiegu
drogi koniecznej, w sytuacji gdy inne przytoczone wyżej okoliczności
przemawiają za wytyczeniem służebności przez działkę stanowiącą współwłasność
uczestników postępowania. Nie można też tracić z pola widzenia, że stosunki
między zainteresowanymi były poprawne do 2014 roku. Należy zaznaczyć, że
poprzednicy prawni wnioskodawcy aby dojechać do nieruchomości numer YYY/4
korzystali z drogi przebiegającej po działce numer XXX/14 (dawniej numer XXX/9).
Po zbyciu działki oznaczonej aktualnie numerem
XXX/14 przez syndyka masy upadłości B Przedsiębiorstwa Ceramiki
Budowlanej uczestniczka postępowania A R zezwalała na użytkowanie tej drogi, a
w dniu 23 kwietnia 2013 roku na piśmie wyraziła zgodę na obciążenie
nieruchomości numer XXX/9 (aktualnie numer XXX/14) ówczesnym współwłaścicielom
działki numer YYY/4 tj. Mi, P i P T nieodpłatną służebnością przechodu i
przejazdu w przypadku wyrażenia przez tych współwłaścicieli zgody na
przesunięcie wjazdu do działki YYY/6. Zobowiązała się ponadto do potwierdzenia
tej zgody w formie aktu notarialnego, do czego jednak nie doszło, mimo
akceptacji przez ówczesnych współwłaścicieli działki YYY/6 przesunięcia wjazdu
(k. 14). W 2014 roku A R ogrodziła działki numer XXX/14 i XXX/2 uniemożliwiając
swobodny dotychczas dojazd do działki numer YYY/4. Powyższe okoliczności dodatkowo uzasadniają
wytyczenie służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2, który to
wariant z uwagi na bardzo małą powierzchnię
służebności i umiejscowienie drogi na wąskim, niezagospodarowanym
odcinku nieruchomości stanowi opcję o wiele mniej uciążliwą niż wariant
służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/14 stanowiącej własność A
R. W tym ostatnim wariancie długość projektowanej przez biegłego z zakresu
geodezji drogi wynosi 235 m o szerokości 5 m, a jej powierzchnia obejmuje 1175
m2 (opinia – k. 49, szkic – k. 50). Należy przy tym zaznaczyć, że
wyliczone przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wynagrodzenie za korzystanie
ze służebności w tym ostatnim wariancie to kwota 57.757 zł, której nie
zaakceptował wnioskodawca.
W
opisanym stanie rzeczy, przyjmując
zarzuty sformułowane w apelacji za trafne, Sąd Okręgowy po dokonaniu ponownej
oceny zebranych w sprawie dowodów, uznał za uzasadnione w świetle art. 145 k.c.
ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2 w granicach
wykazanych w projekcie służebności
sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem czerwonym i literami
A-B-C-D-A (k. 96 akt), o szerokości 5 m i powierzchni 88 m2.
Wynagrodzenie
za korzystanie ze służebności drogi koniecznej ustalono w kwocie 2.123 zł w
oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego A R z dnia 4 sierpnia 2017
roku (k. 144 – 182), uznając powyższą opinię za rzeczową i profesjonalną
zwłaszcza, że ostatecznie opina ta nie była kwestionowana przez
zainteresowanych. Należy przy tym zaznaczyć, że biegły wynagrodzenie za
korzystanie ze służebności drogi koniecznej wytyczonej przez działkę numer XXX/2
określił w dwóch wariantach, tj. w kwocie 2.123
zł oraz w kwocie 433 zł przy uwzględnieniu licznych służebności
obciążających działkę numer XXX/2, ujawnionych w księdze wieczystej BI1B/00000009/6.
Przyjmując wysokość wynagrodzenia w pierwszym
wariancie Sąd Okręgowy miał na względzie, że wspomniane służebności
lokalizują się w innej części działki numer XXX/2 niż przedmiotowa służebność
drogi koniecznej, a ich przebieg opisał
w opinii uzupełniającej z dnia 6 lutego 2018 roku (k. 205) i określił na
szkicu na k. 206 biegły z zakresu
geodezji M M. Powyższe wynagrodzenie zasądzono od wnioskodawcy na rzecz A R i R
R w kwotach po 1.061,15 zł, z uwagi wysokość przysługujących im udziałów w
nieruchomości obciążonej.
Opisana modyfikacja postanowienia co do
meritum pociągała za sobą zmianę orzeczenia
o kosztach postępowania. Wobec tego, że interesy stron były sprzeczne, a
rozstrzygnięcie uwzględnia stanowisko wnioskodawcy, brak było zgodnie z art.
520 § 2 k.p.c. podstaw do obciążenia wnioskodawcy obowiązkiem zwrotu na rzecz
uczestników postępowania kosztów zastępstwa prawnego. W związku z tym pkt. V
zaskarżonego postanowienia podlegał uchyleniu.
Sąd
Okręgowy orzekł o zmianie zaskarżonego postanowienia na mocy art. 386 § 1
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. W pozostałym zakresie apelacja jako
pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu na podstawie art. 385
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
O
kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art. 520 § 2 k.p.c. biorąc pod uwagę sprzeczność interesów
wnioskodawcy i uczestników postępowania, a wobec uwzględnienia apelacji w
przeważającej części obciążono w równych częściach A R i R R obowiązkiem zwrotu
na rzecz wnioskodawcy kosztów zastępstwa prawnego w wysokości ustalonej w
oparciu o § 5 pkt. 3 i § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności
adwokackie (Dz.U. 2015. 1800 z późn. zm.).
służebność drogi koniecznej,
adwokat Białystok, pełnomocnik,
apelacja, Sąd Okręgowy, postanowienie
