Strona wykorzystuje COOKIES w celach statystycznych, bezpieczeństwa oraz prawidłowego działania serwisu.
Jeśli nie wyrażasz na to zgody, wyłącz obsługę cookies w ustawieniach Twojej przeglądarki.

Zgadzam się Więcej informacji
SZYBKI KONTAKT

Waszyngtona 12/67 i 68

15-269 Białystok


 tel. +48 85 742-30-04 
 tel. +48 85 744-10-19 
 biuro@kancelaria-skalimowscy.pl

Godziny pracy:
Pn. - Pt 9:00 -17:00

AKTUALNOŚCI

ustanowienie służebności drogi koniecznej

Sygn. akt II Ca 000/18

 

 

POSTANOWIENIE

                                                                      

Dnia 22 marca 2019 r.

Sąd Okręgowy w B II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

  SSO J K-P (spr.)

Sędziowie:

 SSO J F

 SSO B Ł

Protokolant:

 stażystka A T

po rozpoznaniu w dniu 8 marca 2019 r. w B

na rozprawie

sprawy z wniosku P T

z udziałem A R, R R  i Gminy C

o ustanowienie drogi koniecznej

na skutek apelacji wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Rejonowego w B

z dnia 7 września 2018 r. sygn. akt II Ns  000/16

postanawia:

 

I.                  zmienić zaskarżone postanowienie:

a)    w punkcie I i ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym 000/4, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000000/4, stanowiącej obecnie własność P T – służebność drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym XXX/2, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00000000/6, stanowiącej obecnie własność A R i R R z udziałami po ½ części każdy – w granicach wykazanych na projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem czerwonym  i literami A-B-C-D-A (k. 96 akt sprawy), o szerokości 5 m i powierzchni 88 m2, który to projekt uznać za integralną część orzeczenia,

b)    w punkcie II  i zasądzić od P T na rzecz A R i R R kwoty po 1.061,15 (jeden tysiąc sześćdziesiąt jeden 15/100) złotych, płatne w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie w razie uchybienia terminowi  płatności,

c)     w punkcie V i uchylić go;

II.                     oddalić apelację w pozostałym zakresie;

III.            zasądzić od uczestników postępowania A R i R R na rzecz  wnioskodawcy P T kwoty po 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu odwoławczym.

 

U Z A S A D N I E N I E

 

Wnioskodawca P T po sprecyzowaniu stanowiska wniósł o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym YYY/4 położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej gmina C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą BI1B/0000006/4 stanowiącą obecnie jego własność, służebność drogi koniecznej na nieruchomości o numerze geodezyjnym XXX/2 położonej również w Z, stanowiącej obecnie współwłasność w udziałach po 1/2 części uczestników A R i R R, zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego geodetę M M w wersji 2.

Uczestnicy A R i R R wnosili o oddalenie żądania sprecyzowanego przez wnioskodawcę, wskazywali natomiast na możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej na działkach należących do Gminy C, oznaczonych numerem geodezyjnym ZZZ/2 i RRRR.


Uczestniczka Gmina C pozostawiła wniosek do uznania Sądu (k. 214).


Postanowieniem z dnia 7 września 2018 roku Sąd Rejonowy w B ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym YYY/4, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000006/4, stanowiącej obecnie własność P T – służebność drogi koniecznej na następujących nieruchomościach:

1. działce oznaczonej numerem geodezyjnym 111, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00200000/6, 

2. działce oznaczonej numerem geodezyjnym RRRR, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000000/4,- stanowiących obecnie własność Gminy C, w granicach wykazanych na projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem żółtym (k. 50 akt sprawy), o długości 273 m na działce o numerze geodezyjnym RRRR oraz 189 m na działce o numerze geodezyjnym ZZZ, który to projekt uznał za integralną część niniejszego orzeczenia (w punkcie I); zasądził od P T na rzecz Gminy C tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 18 złotych (osiemnaście złotych), płatną w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie, w razie uchybienia terminowi płatności (w punkcie II); wydatki w sprawie ustalił na kwotę 4.590,07 złotych i uznał je za uiszczone przez wnioskodawcę P T w całości (w punkcie III); nakazał zwrócić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w B na rzecz wnioskodawcy P T kwotę 709,93 zł (siedemset dziewięć złotych dziewięćdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu niewykorzystanych zaliczek (w punkcie IV); zasądził od wnioskodawcy P T na rzecz uczestniczki A R kwotę 1.476 zł, w tym 276 złotych podatku VAT, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego (w punkcie V) oraz stwierdził, że zainteresowani we własnym zakresie ponoszą pozostałe koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (w punkcie VI).

Z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń wynikało, że w rejestrze gruntów wsi Z, gmina C od założenia ewidencji gruntów, tj. od 1962 r., w jednostce rejestrowej nr 2 figurowały działki oznaczone numerami XXX o pow. 10,87 ha, YYY/2 o pow. 0,19 ha, 000/2 o pow. 0,4 ha, 529/5 o pow. 0,73 ha, co do których jako właściciel figurował Skarb Państwa, a jako władający gruntem B Przedsiębiorstwo Ceramiki Budowlanej w B.

            Sąd I instancji ustalił także, że 14 września 1974 r. został wydany akt własności ziemi nr PBG.OU.00000000/74, wedle którego właścicielami gospodarstwa rolnego położonego we wsi Z, składającego się z działek nr YYY/1 o pow. 0,47 ha i nr YYY/3 o pow. 3,66 ha staje się S i M małżonkowie T, poprzednicy prawni wnioskodawcy.

            Sąd Rejonowy stwierdził, że w 1977 r. opracowano projekt podziału działek przeznaczonych po wywłaszczeniu i w związku z planowanym otwarciem kopalni gliny w Z, zaś pośród działek przeznaczonych do wywłaszczenia znalazła się między innymi działka YYY/3 stanowiąca własność S i M T. W wyniku opracowanego projektu podziału, działka YYY/3 została podzielona na  działki nr YYY/4 o pow. 2,98 ha i YYY/5 o pow. 0,68 ha, a następnie na podstawie decyzji Naczelnika Miasta i Gminy w Cy z 22.10.1979 r., nr 80000/11/79 o wywłaszczeniu nieruchomości działka nr YYY/5 stała się własnością Skarbu Państwa. Oprócz działki nr YYY/5 wywłaszczono również nieruchomość o pow. 2,16 ha, której nadano nr 000 oraz nieruchomość o pow. 0,08 ha, której z kolei nadano nr ZZZ.


     Sąd Rejonowy ustalił nadto, że w latach 1988 - 1989 dokonano odnowienia ewidencji gruntów obrębu Z, w ramach którego dokonano następujących zmian: działki oznaczone nr XXX o pow. 10,87 ha, YYY/2 o pow. 0,016 ha, 000/2 o pow. 0,64 ha, 529/5 o pow. 0,73 ha oraz 000 o pow. 2,14 ha otrzymała nowy wspólny nr XXX/1 o pow. 14,8 ha; w  działce oznaczonej nr YYY/1 o pow. 0,47 ha wyliczono nową powierzchnię 0,49 ha;  działce oznaczonej numerem YYY/4 o powierzchni 2,98 ha wyliczono nową powierzchnię 2,95 ha. W rejestrze gruntów obrębu Z założonym po odnowieniu ewidencji gruntów, tj. w 1988 r., w jednostce rejestrowej nr 1 wykazano działki nr XXX/1 o pow. 4,8 h i ZZZ o pow. 0,06 ha,  co do których jako właściciel figurował Skarb Państwa, a jako władający gruntem ujawnione było B Przedsiębiorstwo Ceramiki Budowlanej w B. Decyzją Wojewody B nr GG.87228-00/00/92/94 z 13 września 1994 r. stwierdzono nabycie przez Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Ceramiki Budowlanej w B z dniem 5 grudnia 90 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu nr XXX/1 położonego w Z gm. C.

     W dalszej kolejności Sąd I instancji stwierdził, że w latach 1994 - 95 opracowano projekt podziału działki XXX/1 na mocy decyzji Burmistrza Miasta i Gminy C z 8 lutego 95 r., dokonano zmiany powierzchni tej działki, a następnie podzielono ją na działki XXX/2 o pow. 1,5815 ha i XXX/3 o pow. 13,2293 ha, podział zatwierdzono decyzją Burmistrza Miasta i Gminy C.

            Sąd Rejonowy ustalił też, że mocą aktu notarialnego z 13.11.1995 r. A R nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej składającej się m.in. z działek XXX/2 i XXX/3. Następnie na mocy aktu notarialnego z 13.03.1997 r. przeniosła ona na rzecz wspólników spółki cywilnej Przedsiębiorstwa Wielobranżowego Ceramika Z A R i J S prawo użytkowania między innymi działki XXX/2.


            Sąd Rejonowy stwierdził również, że mocą postanowienia sądowego z 21 stycznia 2010 r. wydanego w sprawie o sygn. II Ns 0000/2008 A R nabyła m.in. prawo użytkowania działki XXX/2. Następnie na mocy decyzji Starosty powiatu białostockiego z 21 listopada 2016 r. dokonano przekształcenia prawa użytkowania wieczystego m.in. działki XXX/2  na własność. Mocą aktu notarialnego z 1 lipca 2014 r. A R darowała R R udział w 1/2 części m.in. w działce o nr XXX/2. Od kilku lat właścicielem działek YYY/4 oraz YYY/6 jest wnioskodawca P T, natomiast sąsiadująca z nim działka XXX/14 stanowi własność A R, a działka nr XXX/2 współwłasność A R i R R. Działki należące do wnioskodawcy tj. YYY/6 i YYY/4 nie są usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie. Działka nr YYY/6 graniczy z działką YYY/5 zajętą pod drogę publiczną, a z przeciwległej strony z działka nr XXX/2 stanowiącą współwłasność uczestników. Działka XXX/2 niejako rozdziela działki wnioskodawcy. Sąd stwierdził, że działka YYY/4 nie posiada z żadnej strony dostępu do drogi publicznej. Od drogi publicznej usytuowanej na działce YYY/5 dzielą ją działki nr YYY/6, XXX/2. Działka wnioskodawcy nr YYY/4 jest zabudowana. Znajduje się na niej między innymi budynek mieszkalny, w którym na stałe zamieszkuje matka wnioskodawcy i jego brat, prowadzący na przedmiotowej działce drobną działalność rolną, hoduje jałówki, ziemię obsiewa trawą. Wnioskodawca zaś nie mieszka na stałe na przedmiotowej nieruchomości, bywa tam często dowożąc matce i bratu zakupy. Natomiast uczestniczka na swojej nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wydobyciu gliny, po jej zakończeniu rozpoczęła pracę nad rekultywacją terenów na działce XXX/14. Z kolei przez działkę XXX/2 biegnie rów melioracyjny, a także została ona obciążona służebnościami dotyczącymi budowy drogi, prawa przechodu i przejazdu, prawa położenia przewodów wodociągowych i korzystania z przyłącza wodociągowego. Nie stanowią one jednak przeszkód dla ustanowienia służebności drogi koniecznej według opinii biegłego.


Sąd Rejonowy stwierdził też, że do 2013 r. do działki YYY/4 dojeżdżano drogą prowadzącą przez działkę oznaczoną obecnie numerem XXX/14. W 2013 r. po uzgodnieniach poczynionych przez zainteresowanych przesunięto wjazd na działkę YYY/4 znajdujący się na działce XXX/14, wówczas 529/9, a w 2014 r. A R ogrodziła swoją nieruchomość uniemożliwiając tym samym wjazd na działkę wnioskodawcy biegnący przez jej nieruchomość. Do działki wnioskodawcy nr YYY/4 istnieje możliwość dojazdu przez działki stanowiące własność Gminy C oznaczone nr ZZZ/2, 1174 i ZZZ. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy C zatwierdzonego uchwałą nr 27/0000/01 z 27 grudnia 2001 r., działka o numerze ZZZZ przeznaczona jest pod teren rolny, łąki i pastwiska, nieprzeznaczona pod zabudowę, a działka ZZZ pod zabudowę produkcyjno-usługową oraz pod urządzenia sportowe. Faktycznie jednak działki te użytkowane są jako drogi i taki zapis wynika też z ksiąg wieczystych ustanowionych dla tych nieruchomości. Działka ZZZ/2 zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę gminną jednojezdniową. Działka ZZZ jest drogą o glinianej nawierzchni i przeważnie jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze.

            W tak ustalonych okolicznościach Sąd Rejonowy przywołując treść art. 145 k.c. przeanalizował przesłanki dochodzenia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej wskazując, że  wytyczenie szlaku służebności winno nastąpić przy łącznym uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz jak najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma prowadzić.


Sąd Rejonowy zaznaczył dalej, że w sprawie biegły geodeta wskazał na trzy warianty urządzenia drogi dojazdowej do działki YYY/4. Pierwszy zakładał przeprowadzenie drogi przez działkę XXX/14, pokrywającej się z dojazdem użytkowanym do 2013 r. Długość tak projektowanej drogi wynosiłaby 235 m i przy szerokości 5 m jej powierzchnia sięgałaby 1175 m2. Droga w tym wariancie została nakreślona na mapie stanowiącej załącznik do opinii z 6 września 2016 r. kolorem czerwonym. Drugi  wariant zakładał przeprowadzenie drogi przez działki gminne o łącznej długości 827 m, to jest o długości 365 m na działce nr ZZZ/2, 273 m na działce nr RRRR i 189 m na działce ZZZ. W załączonej do opinii mapie, droga ta została oznaczona kolorem żółtym. Trzeci wariant zaprojektowany przez biegłego w opinii z 2 stycznia 2017 r. zakładał natomiast poprowadzenie drogi dojazdowej przez działkę nr XXX/2 o szerokości 5 m i powierzchni 88 m2, droga w tym wariancie została nakreślona na mapie stanowiącej załącznik do tej opinii kolorem czerwonym punktami A-B-C-D-A.


             Sąd I instancji dodał, że ostatecznie opinie biegłego nie były kwestionowane przez strony, wobec czego po dokonaniu oceny materiału dowodowego, Sąd uczynił opinię biegłego  podstawą rozstrzygnięcia uznając, ze została sporządzona rzetelnie, zgodnie z obowiązującym przepisami.

            Sąd Rejonowy wskazał na wyjaśnienia wnioskodawcy i zaznaczył, że po sprecyzowaniu stanowiska P T ostatecznie domagał się ustanowienia służebności na działce XXX/2 podając, że  obszar na działce XXX/2, dzielący jego nieruchomości, należał przed wywłaszczeniem jeszcze w 1958 roku do jego dziadka. Zauważył, że wnioskodawca nie zgadzał się na ustanowienie służebności na działkach gminnych podnosząc, że działka nr ZZZ jest w bardzo złym stanie technicznym, ma glinianą nawierzchnię, pełni funkcję dojazdową do pól i w związku z tym jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze, które powodują uszkodzenia nawierzchni. Z uwagi na takie jej wykorzystanie gmina traktuje ją jako drogę o najniższej randze i przydatności dla społeczności lokalnej i tym samym przeznacza na jej utrzymanie tylko nieznaczne kwoty pieniężne.

Sąd Rejonowy wskazał też twierdzenia uczestników postępowania, którzy nie zgadzali się z ustanowieniem służebności ani na działce XXX/14, ani na działce XXX/2. Uczestniczka  postępowania wyjaśniła, że nigdy nie obiecywała wnioskodawcy notarialnego potwierdzenia służebności drogi przeprowadzonej przez działkę XXX/14 oraz zaznaczyła, że działkę tę musiała ogrodzić ponieważ ciągle była zaśmiecana, a wnioskodawca korzystał z jej gruntów jak z własnych, na przykład łowił ryby w stawie. Podniosła ponadto, że ustanowieniu służebności na działce XXX/14 stoi na przeszkodzie fakt, że prowadzi tam rekultywację gruntów po wygaśnięciu koncesji na wydobycie gliny, otrzymała ogólny nakaz rekultywacji terenu. Wskazała również, że ustanowienie służebności na działce XXX/2 nie jest możliwe z uwagi na ustanowione tam służebności, a także na fakt, że przez działkę XXX/2 biegnie rów melioracyjny. Zdaniem uczestników postępowania opcjonalnym rozwiązaniem byłoby ustanowienie służebności na działkach gminnych, które faktycznie są wykorzystywane jako drogi. Uczestnicy postępowania wskazywali przy tym, że gmina dba o stan dróg, droga jest przejezdna, zresztą sami z niej korzystają dojeżdżając do innych swoich nieruchomości.


Po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości oraz po analizie  dowodów osobowych, w tym zeznań świadków E P i K S, a także  załączonych  do akt sprawy dokumentów geodezyjnych i map, Sąd I instancji uznał roszczenie wnioskodawcy co do zasady za usprawiedliwione, gdyż działka nr YYY/4 nie ma należytego dostępu do drogi publicznej.

    W ocenie Sądu Rejonowego ustanowienia służebności należało dokonać na działkach gminnych ZZZ i RRRR, gdyż działka numer  XXX/2,  na której to działce wnioskodawca wnosił o ustanowienie służebności, nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego poprzedników prawnych wnioskodawców, tj. w skład działki YYY/6 i YYY/4. Sąd zauważył, że niezależnie od tego, że wnioskodawca przedstawił mapę z 1958 r., z której wynika, że nieruchomość była w posiadaniu dziadka wnioskodawcy A T, a następnie nieruchomość ta została podzielona, to z dniem 4 listopada 1971 r., powstał nowy stan prawny, który został potwierdzony aktem własności ziemi wydanym na poprzedników prawnych wnioskodawców.

            Sąd Rejonowy podkreślił, iż w niniejszej sprawie należało mieć na uwadze faktyczny sposób wykorzystywania działek gminnych, które choć w planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na inne cele, w rzeczywistości traktowane są jako drogi gminne.  Zaznaczył, że drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych są drogami wewnętrznymi. Stwierdził, że jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego  nie przewiduje przeznaczenia pod drogę gminną, to droga wewnętrzna nie może być uznana za drogę publiczną, chociażby w rzeczywistości odgrywała taką rolę. Z tych względów Sąd I instancji uznał, że droga na nieruchomości ZZZ/2 jest drogą publiczną, w przeciwieństwie do szlaków drogowych na działkach numer RRRR i ZZZ. W tych okolicznościach Sąd przyjął, że  obciążenie służebnością drogi koniecznej na działce RRRR i ZZZ w istocie nie zmieni ich rzeczywistego przeznaczenia i tym samym nie będzie stanowiło nadmiernego obciążenia, odmiennie niż w przypadku działek XXX/14, XXX/2 należących do uczestników postępowania, osób fizycznych, które to działki jako tereny prywatne mają zupełnie inną funkcję niż działki gminne. Sąd zaznaczył, że wprawdzie biegły z zakresu geodezji w swojej opinii z 6 lutego z 2018 r. wskazał, że istniejące na działce XXX/2 służebności dróg melioracyjnych nie stanowią w zasadzie przeszkody dla ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz właściciela działki YYY/4, to jednak za kluczowy  argument Sąd uznał faktyczne przeznaczenie działek gminnych.


Sąd I instancji nie przyjął przy tym za przekonujące uzasadnienia  wnioskodawcy dotyczącego stanu działki ZZZ i jej faktycznego wykorzystania. W ocenie  Sądu nie ma wątpliwości, że działka ZZZ jako droga nie jest atrakcyjna, ma glinianą nawierzchnię, jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze, przez co jest narażona na uszkodzenia, jednak za  istotne  uznał  cel, sposób i częstotliwość, z jaką właściciel działki wykorzystywać będzie drogę. Zaznaczy, że wnioskodawca sam przyznał, że z drogi korzysta 1 - 2 razy w tygodniu dowożąc bratu i matce zakupy, przedmiotowa nieruchomość nie stanowi  jego centrum życiowego,  natomiast utrzymanie, zarządzanie dróg wewnętrznych należy do zarządcy terenu na którym jest zlokalizowana droga, a w jego braku do właściciela terenu.


            Sąd Rejonowy podkreślił przy tym, że w postanowieniu z 6 kwietnia 2004 r. I CZK 552/03 Sąd Najwyższy stwierdził wyraźnie, że w sytuacji, w której istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni wskutek złego stanu technicznego tylko w pewnych okresach roku, złej pogody, regułą powinna być naprawa szlaku drożnego i przystosowanie go do użytku w każdej porze roku, zamiast ustanawiania służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że naprawa złego stanu drogi jest niemożliwa lub wymaga niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów, co może mieć miejsce tylko i zupełnie wyjątkowo.

W związku z powyższym, Sąd Rejonowy stwierdził, że ustanowienie  służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia drogi. Służebność jest prawem na rzeczy cudzej, a jej celem jest między innymi godzenie interesu właścicieli sąsiadujących nieruchomości.


            Sąd Rejonowy zauważył również, że strony są skonfliktowane, o czym świadczą donosy składane do sprawy toczącej się przed organami administracji, a więc tym bardziej uzasadnione pozostaje takie wytyczenie służebności drogi koniecznej w sposób eliminujący przyszłe spory.

W ocenie Sądu I instancji za wydanym rozstrzygnięciem przemawiał także aspekt ekonomiczny, to jest kwestia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W opinii z dnia 4 sierpnia 2017 r. i 20 kwietnia 2018 r. biegły rzeczoznawca majątkowy A R określił wysokość wynagrodzenia za poszczególne warianty służebności drogi koniecznej. Wskazał, że  jednorazowe wynagrodzenie za bezterminowe ustanowienie służebności na nieruchomości XXX/14 winno wynosić 57.757 zł, a na nieruchomości XXX/2 – 2.132 zł w wariancie A i 433 zł w wariancie B, podczas gdy wynagrodzenie za ustalenie służebności na działkach gminnych oszacował na kwotę 18 zł.

            Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Rejonowy ustanowił służebność drogi koniecznej na  działkach gminnych, a o wynagrodzeniu za korzystanie ze służebności orzekł zgodnie z wnioskami zawartymi w opinii biegłego  z dnia 20 kwietnia 2018 r.

O kosztach procesu Sąd I instancji rozstrzygnął na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., obciążając nimi w całości wnioskodawcę.

            O zwrocie wnioskodawcy uiszczonych przez niego zaliczek Sąd Rejonowy orzekł na mocy art. 84 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zaś o  kosztach zastępstwa procesowego w oparciu o § 15 i 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015 roku, obowiązującego w dacie wniesienia wniosku w niniejszej sprawie. W pozostałym zakresie o kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.


            Apelację od powyższego orzeczenia wniósł wnioskodawca, zaskarżając je w zakresie punktu I i II w części ustanawiającej służebność drogi koniecznej na nieruchomościach, stanowiących własność  Gminy C o nr geod. ZZZ oraz 1174, szczegółowo opisanych w sentencji postanowienia, na projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem żółtym (k. 50 akt sprawy), a nie zgodnie z żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności na nieruchomości o nr geod. XXX/2, stanowiącej współwłasność uczestników postępowania A R oraz R R, zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego geodetę M M, o powierzchni 88m2, kolorem czerwonym punktami A B C D (k. 96 akt sprawy) oraz zasądzającej wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 18 zł, a także w zakresie punktów III-VI. 

Skarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił naruszenie: 

1)      art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a)        niewłaściwą ocenę dowodów, polegającą na przyznaniu waloru miarodajności i wiarygodności zeznaniom uczestników postępowania A R i R R w części, w jakiej wskazują, że:

- droga biegnąca na działkach stanowiących własność Gminy C jest zadbana w sytuacji, gdy jest to sprzeczne z treścią zeznań wnioskodawcy oraz świadków przesłuchanych w sprawie, a także informacją z Urzędu Miejskiego w Cy w piśmie z dnia 02.03.2018 r. (k. 237),

- optymalnym wariantem przeprowadzenia szlaku służebności gruntowej drogi koniecznej są działki nr ZZZ oraz 1174 stanowiące własność Gminy C w sytuacji, gdy droga ta jest nieprzejezdna, a możliwość urządzenia drogi koniecznej w przyjętym wariancie wiąże się z wysokimi nakładami, które wykraczają poza możliwości wnioskodawcy, co jest sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym i zasadami współżycia społecznego,

- przeprowadzenie drogi koniecznej przez działkę nr XXX/2 stanowiłoby nadmierne utrudnienie w korzystaniu z ich nieruchomości w sytuacji, gdy aktualnie teren, na którym zaprojektowana jest droga służebna wykorzystywany jest jako droga dojazdowa do działki uczestników postępowania o numerze XXX/14, a przy tym zgodnie z opinią biegłego geodety, brak jest przeszkód do urządzenia drogi w tym wariancie, co jest rozwiązaniem optymalnym i uwzględniającym interes społeczno-gospodarczy oraz zapewniającym wnioskodawcy odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a także niewpływający nadmiernie na nieruchomość obciążoną;           

b)       poprzez odmowę waloru miarodajności zeznaniom wnioskodawcy oraz świadków E R oraz K S do przyjęcia, że droga biegnąca na działkach gm. C numer ZZZ oraz 1174 jest nieprzejezdna w okresie jesieni i wiosny, co sprawia, że nieruchomość wnioskodawcy nie będzie posiadała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej;

c)        niedostateczne rozważenie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla ustalenia przebiegu drogi koniecznej, a w szczególności zaniechanie zbadania kosztu robót polegających na stworzeniu przejezdności drogi w granicach wskazanych w projekcie sporządzonym przez biegłego geodetę M M obejmującej przebieg drogi służebnej przez działki będące własnością Gminy C (k. 50 akt sprawy), przy jednoczesnym pominięciu pisma z Urzędu Miejskiego w Cy z dnia 02.03.2018 r. wskazującego, iż „koszt naprawy drogi w stosunku od potencjalnych korzyści ogólnospołecznych nie uzasadnia decyzji o gruntownej naprawie drogi m.in. z uwagi na to, że jest droga wykorzystywana głównie przez pojazdy rolnicze powodujące jej uszkodzenia, rodzaj gruntu (glina) uniemożliwiająca wsiąkanie wody wpływa niekorzystnie na warunki ruchowe, naprawa drogi wymaga wymiany gruntu oraz poprawy odwodnienia, szerokość pasa drogowego (4m) uniemożliwia wykonanie rowów niezaburzających stosunków wodnych (vide: k. 237);

d)       ustalenie wysokości wynagrodzenia dla Gminy C poprzez przyjęcie, że należy im się wynagrodzenie w wysokości ustalonej przez biegłego sądowego, który dokonał obliczeń przy założeniu, że szlak ma szerokość 4m, gdy tymczasem w zgodzie z mapą ewidencyjną (k. 10) szerokość drogi wynosi 3 m. 

2) art. 145 § 1, 2 i 3 k.c. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, iż przeprowadzenie służebności gruntowej drogi koniecznej przez działki stanowiące własność Gminy C oznaczone numerem geodezyjnym ZZZ oraz numerem geodezyjnym RRRR w optymalnym zakresie uwzględnia potrzeby nieruchomości władnącej (działki o numerze YYY/4), stanowiącej własność wnioskodawcy i niemającej dostęp udo drogi publicznej w sytuacji, gdy:

a)      nieruchomość wnioskodawcy została pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w lipcu 2014 r. wskutek ogrodzenia działki przez uczestniczkę postępowania, powodującą nieprzejezdność dotychczas wykorzystywanej drogi z jednoczesnym uchyleniem się przez uczestniczkę postępowania A R od wykonania zobowiązania z pisma z dnia 23.04.2013 r. o obciążeniu swojej nieruchomości prawem nieodpłatnej służebności przejazdu i przechodu na rzecz działki o numerze geod. YYY/4 (k. 14), co w świetle aktualnie wyrażanego sprzeciwu na ustanowienie służebności należy uznać za działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego;

b)     ustanowienie służebności drogi koniecznej w wariancie obejmującym obciążenie działek będących własnością Gminy C w rzeczywistości prowadzi do pozbawienia wnioskodawcy dostępu do drogi publicznej z uwagi na to, że przez większą część roku droga ta jest nieprzejezdna, co nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości, zgodnie z potrzebami społeczno-gospodarczymi przy uwzględnieniu aktualnych standardów cywilizacyjnych m.in. niezakłóconego dojazdu na podwórze pojazdów służb ratowniczych;

c)      interes społeczno-gospodarczy sprzeciwia się ustanowieniu drogi koniecznej n gruncie, na którym nie ma technicznych możliwości poprawy warunków przejezdności drogi (szerokość 3 m – zgodnie z mapą ewidencyjną na karcie 10 uniemożliwiającą wykonanie rowów odwadniających, podłoża z gliny uniemożliwiającego wsiąkanie wód gruntowych), a przy tym szczególnie wysokie koszty przystosowania wyznaczonego szlaku do przejazdu przemawiają za wyborem ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce oznaczonej numerem geodezyjnym XXX/2;

d)     optymalnym i uwzględniającym interes społeczno-gospodarczy oraz zapewniającym wnioskodawcy odpowiedni dostęp do drogi publicznej jest ustanowienie służebności na działce uczestników postępowania o numerze XXX/2 zważywszy, że teren objęty projektem szlaku służebnego jest wykorzystywany jako droga dojazdowa;

3)      art. 232 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez zaniechanie dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i robót ziemnych dla ustalenia możliwości urządzenia drogi w dwóch wariantach: I – wariancie w granicach wskazanych w projekcie sporządzonym przez biegłego geodetę M M obejmującej przebieg drogi służebnej przez działki będące własnością Gminy C (k. 50 akt sprawy) oraz w II – wariancie tj. w granicach wskazanych w projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M, kolorem czerwonym w wersji 2 na karcie 96, o powierzchni 88m2 oraz i określenia zakresu i charakteru prac niezbędnych dla urządzenia drogi;

4)      art. 520 § 2 k.p.c. w zw. z § 15 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015 poz. 1800) poprzez zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na rzecz uczestniczki postępowania A R w wysokości przewyższającej trzykrotność stawki minimalnej, w sytuacji gdy:

a)      nie uzasadniał tego niezbędny nakład pracy pełnomocnika uczestniczki postępowania, podjęte czynności nie odbiegały od typowych czynności, które są podejmowane w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a przy tym tego rodzaju sprawa nie jest sprawą o szczególnym stopniu skomplikowania;

b)     wkład pracy pełnomocnika w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy nie był znaczny, natomiast Sąd Rejonowy nie rozpoznawał żadnych istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i w doktrynie.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o:

1)      zmianę zaskarżonego postanowienia w zaskarżonej części, tj. w zakresie:

I.     punktu I poprzez ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze geodezyjnym YYY/4, położonej w obrębie ewidencyjnym 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/0000006/4, stanowiącej obecnie własność P T – służebność drogi koniecznej na nieruchomości – działce oznaczonej numerem geodezyjnym XXX/2, położonej w obrębie 29 Z, jednostce ewidencyjnej 200000_5 gm. C, powiecie b, województwie p, dla której Sąd Rejonowy w B IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer BI1B/00000008/9, stanowiącej współwłasność w udziałach po 1/2 części uczestników A R i R R, w granicach wskazanych w projekcie służebności sporządzonym przez biegłego geodetę M M, o powierzchni 88m2, kolorem czerwonym, punktami A B C D (karta 96 akt sprawy);

II.  punktu II poprzez zasądzenie od P T na rzecz A R tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 433 zł, płatną w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie, w razie uchybienia terminowi płatności,

III.    punktów III-VI poprzez zasądzenie od uczestników postępowania na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania za postępowanie przed Sądem I instancji;

2)      zasądzenie od uczestników postępowania A R i R R na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję, wg norm przepisanych;

3)      ewentualnie, uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania                

 

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

 

       Apelacja w znacznej części była uzasadniona.

       Sąd Okręgowy podziela i uznaje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji w zakresie dotyczącym stanu prawnego nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy oznaczonej numerem 000/2 oraz nieruchomości sąsiadujących. Na aprobatę zasługują również wnioski Sądu Rejonowego odnośnie całkowitego braku dostępu do drogi publicznej nieruchomości numer 000/2 i zasadności dochodzonego przez wnioskodawcę roszczenia  w przedmiocie ustanowienia służebności drogi publicznej. Jednocześnie należy wskazać, że zasadne są zarzuty apelującego odnośnie częściowo wadliwej oceny dowodów  przez Sąd I instancji i dokonanych na tej podstawie ustaleń pod kątem okoliczności istotnych dla wyboru odpowiedniego wariantu przebiegu służebności drogi koniecznej.  Zastrzeżenia Sądu Odwoławczego budzi też ocena prawna zaprezentowana w zaskarżonym orzeczeniu w zakresie sposobu ustalenia służebności drogi koniecznej, która, jak słusznie zarzuca apelujący, narusza przewidziane w art. 145 § 2 i 3  k.c. przesłanki uwzględnienia potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz interesu społeczo-gospodarczego.


W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności (droga konieczna).  Przeprowadzenie drogi koniecznej winno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego (§ 3), który wyraża się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i następował z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ta droga będzie przebiegać (§ 2). W cytowanym przepisie art. 145 § 2 k.c. została wyrażona zasada proporcjonalności, oznaczająca konieczność  rozważenia interesów nieruchomości władnącej i obciążonej. Zasada  ta nie ma uniwersalnego wymiaru, a jej zastosowanie związane jest ściśle z konkretnym stanem faktycznym i specyfiką badanych nieruchomości. W rezultacie w orzecznictwie przyjmuje się, że sąd musi wyważyć potrzeby i interesy zarówno wnioskodawcy, jak i wszystkich uczestników postępowania, przez których grunty ma przebiegać droga, i wybrać drogę, która najlepiej spełniałaby potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej oraz stanowiłaby najmniejsze obciążenie wszystkich gruntów, przez które przechodzi. Z tego punktu widzenia istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać, jakich czynności czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1997 roku, II CKN 456/97, Legalis nr 338593). Wytyczając przebieg drogi koniecznej celowe jest zatem zbadanie charakteru i potrzeb nieruchomości władnącej, tak aby ustalona  droga odpowiadała przeznaczeniu tej nieruchomości i pozwalała na jej prawidłowe użytkowanie. Stąd w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi  odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 roku, III CZP 14/14, Legalis nr 830798).


            Biorąc powyższe pod uwagę  należy wskazać, że dokonana przez Sąd Rejonowy ocena dowodów pod kątem przesłanek ustanowienia służebności drogi koniecznej  nie była wystarczająco wnikliwa, co doprowadziło do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Swobodna ocena dowodów w rozumieniu art. 233 § 1 k.p.c. oznacza bowiem wszechstronną, kompleksową ocenę dowodów zebranych w sprawie i sformułowanie na tej podstawie logicznych i zgodnych z zasadami doświadczenia życiowego wniosków. Tymczasem, jak słusznie podnosił apelujący, Sąd I instancji  pominął niektóre istotne okoliczności dotyczące przebiegu służebności drogi koniecznej w kontekście potrzeb, przeznaczenia i zwiększenia użyteczności  nieruchomości władnącej, a dowodom w postaci zeznań wnioskodawcy, zeznań świadka Kazimierza Sgo oraz dowodom z dokumentów wskazujących na okresowy brak możliwości korzystania z wytyczonej w zaskarżonym postanowieniu służebności drogi na działkach stanowiących własność Gminy C, nie nadał należytego znaczenia.


Trzeba wskazać, że Sąd Rejonowy ustalając przebieg drogi koniecznej skoncentrował się przede wszystkim na kwestii jak najmniejszego obciążenia nieruchomości, przez które przebiegać ma komunikacja z drogą publiczną, co doprowadziło do wytyczenia drogi koniecznej, która nie zapewnia nieruchomości wnioskodawcy oznaczonej numerem YYY/4 odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Sąd I instancji biorąc pod uwagę faktyczne przeznaczenie działek stanowiących własność Gminy C oznaczonych numerami geodezyjnymi RRRR i ZZZ uznał, że skoro spełniają one funkcję dróg dojazdowych do gruntów rolnych i leśnych, to optymalnym rozwiązaniem będzie obciążenie ich służebnością drogi koniecznej na rzecz działki numer YYY/4. Taki przebieg drogi koniecznej w ocenie Sądu Rejonowego z jednej strony nie zmieni rzeczywistego przeznaczenia działek numer RRRR i ZZZ, z drugiej zaś nie będzie stanowić nadmiernego obciążenia, w tym również dla działek XXX/14 i XXX/2, które stanowią własność osób fizycznych i mają inną funkcję niż działki gminne.


            Zdaniem Sądu Okręgowego powyższe stanowisko Sądu I instancji jest wadliwe i nie znajduje oparcia w zebranych w sprawie dowodach, pomijając kwestię charakteru i stanu technicznego działek numer RRRR i ZZZ, które powodują, że przyjęty przez Sąd wariant drogi  koniecznej nie zapewnia nieruchomości władnącej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.  Trzeba bowiem podkreślić, że nieruchomość oznaczona numerem YYY/4 jest zabudowana domem mieszkalnym,  budynkami gospodarczymi i stanowi centrum życiowe matki i brata wnioskodawcy. Wprawdzie wnioskodawca podał, że odwiedza członków swojej rodziny 1-2 razy w tygodniu, tym nie mniej jednocześnie wskazał, iż jego matka jest osobą w starszym wieku, wymaga codziennej opieki, zaś dojazd do jego nieruchomości przez działki gminne zimą i jesienią jest praktycznie niemożliwy zwykłym samochodem osobowym. Zwrócił uwagę, iż działki numer RRRR i ZZZ mają nawierzchnię gliniastą i wskutek opadów tworzą się roztopy, bo woda nie wsiąka w glebę. Zaznaczył, że z dojazdu prowadzącego przez działki gminne  korzystają właściciele okolicznych pól uprawnych, jeżdżąc ciężkim sprzętem rolniczym, co powoduje uszkadzanie drogi i jej zapadanie. Zaznaczył, że na pewnym odcinku droga jest tak wyprofilowana, że wyżej jest poziom pól niż  drogi, co powoduje napływ wody z pól. Ponadto droga prowadząca przez działki gminne  jest wąska, trzeba w  kilku miejscach ostro skręcić i hamować, a ciężko jest ruszyć, bo pojazd grzęźnie w błocie i glinie. Wnioskodawca wskazał, iż interweniował w sprawie stanu technicznego tej drogi w Gminie C, jednak jego zabiegi okazały się bezskuteczne, uzyskał  bowiem odpowiedź, że gmina z uwagi na wysokie koszty nie podejmie  się  profesjonalnej naprawy drogi  na potrzeby jednego gospodarza. Podał ponadto, że wskutek opisanego stanu działek gminnych na jego nieruchomość nie jest w stanie dotrzeć ani karetka pogotowia, ani pojazd zbierający odpady komunalne (protokół rozprawy z dnia 16 grudnia 2016 roku – 00:00:25-00:35:30).


            Należy wskazać, że twierdzenia wnioskodawcy znajdują potwierdzenie w zeznaniach świadka Ka Sgo, który podał, że dojeżdża do swoich pól uprawnych przez działki numer RRRR i ZZZ. Wskazał, że jeździ ciężkim sprzętem, a droga na działkach gminnych jest tak zniszczona, że nie można przejechać ani ciągnikiem, ani  samochodem osobowym, zwłaszcza w okresie opadów. Zeznał, że wiosną 2016 roku miał wozić obornik, ale wycofał się bo droga była nieprzejezdna. Wskazywał ponadto, że zdarzały się sytuacje, że samochody grzęzły na drodze  w glinie i wtedy musiał pomagać wyciągać te pojazdy.  Podał też: „tamtej drogi nikt nie naprawia, jak ja sobie przejeżdżam odgarniam i naprawiam” (protokół rozprawy z dnia 16 grudnia 2016 roku – 01:10:10-01:17:25).


            Trzeba podkreślić, że bardzo zły stan techniczny drogi  przebiegającej przez działki gminne w okresie jesiennym, zimowym i wiosennym, obrazują złożone do akt sprawy zdjęcia – k. 238 i k. 326, a także okoliczność tę potwierdza treść pisma Burmistrza Gminy  C z dnia 2 marca 2018 roku. W powołanym piśmie stwierdzono, że droga na działce numer ZZZ pełni funkcję drogi dojazdowej do pól i w związku z tym przeważnie jest wykorzystywana przez pojazdy rolnicze, które w różnych warunkach pogodowych powodują okresowe uszkodzenia nawierzchni. Ponadto rodzaj gruntu (glina) uniemożliwia wsiąkanie wód opadowych, co także niekorzystnie wpływa na warunki ruchowe. W piśmie zaznaczono jednocześnie, że kompleksowa naprawa drogi wymagałaby wymiany gruntu oraz poprawy warunków odwodnienia, przy czym wykonanie rowów, które nie powodowałyby pogorszenia stosunków wodnych na działkach sąsiednich przy szerokości pasa drogowego 4 m jest niemożliwe.  Według Burmistrza Gminy C koszt takich prac w stosunku do potencjalnie osiągniętych korzyści ogólnospołecznych nie uzasadnia podjęcia decyzji o gruntownej naprawie drogi, wobec czego planuje podjęcie prac w celu poprawy przejezdności drogi, ale nie będą to działania priorytetowe zarówno w zakresie czasowym, jak i finansowym (k. 237).


            Okresowy brak przejezdności w drogi na działkach numer RRRR i ZZZ potwierdza też pismo Komendanta Ochotniczej Straży Pożarnej w Z z dnia 21 lutego 2019 roku (k. 327). Z powyższego pisma wynika, że przedmiotowa droga  gminna o długości 453 m jest nieutwardzona, w większości gruntowa, szerokość drogi na odcinku 266 m (do zakrętu) wynosi 3,42 m, a od zakrętu 4,12 m, kąt na zakręcie ma 115 stopni, a dodatkowym utrudnieniem jest ogrodzenie na 266 metrze, miejsce zakrętu oraz wąska droga. Opisane parametry drogi gminnej powodują, że dojazd samochodem pożarniczym uterenowionym Mercedes, którym dysponuje Ochotnicza Straż Pożarna w Z w okresie niesprzyjających warunków atmosferycznych jest niemożliwy.


      W świetle wyżej opisanych dowodów za niewiarygodne należy uznać zeznania uczestników postępowania A R i R R, iż istnieje możliwość przejazdu drogą po działkach numer RRRR i ZZZ przez cały rok. Jak wynika z zeznań wnioskodawcy, zeznań świadka K Sgo oraz powołanych dowodów z dokumentów,  przez znaczną część roku, zwłaszcza w okresie opadów atmosferycznych dojazd drogą gminną samochodem osobowym jest znacznie utrudniony lub niemożliwy. Stan techniczny drogi jest bardzo zły, a wymagane nakłady na gruntowne ulepszenie drogi są na tyle wysokie, że właściciel działek – Gmina C nie planuje prowadzenia tego rodzaju prac, niezależnie od tego, że są one znacznie utrudnione ze względu na szerokość dojazdu (brak możliwości wykonania odwodnienia). W konsekwencji przejazd z nieruchomości wnioskodawcy przez działki gminne do drogi publicznej  jest dalece nieodpowiedni, w okresie zimowo-jesiennym nie jest bowiem możliwy ani dojazd samochodów osobowych, ani pojazdu Ochotniczej Straży Pożarnej, czy też pojazdu odbierającego odpady komunalne. Trzeba przy tym zauważyć, że zarówno zdjęcia złożone przez uczestników postępowania załączone do odpowiedzi na wniosek (k. 30 - 35), jak też  stan działek gminnych ustalony w toku oględzin sądowych z dnia 24 sierpnia 2016 roku (k. 42) dotyczy okresu letniego, kiedy panowały sprzyjające warunki atmosferyczne. 

      W opisanym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego ustanowienie służebności drogi koniecznej do nieruchomości wnioskodawcy przez działki numer RRRR i ZZZ nie spełnia wymogów określonych w art. 145 § 2 k.c. dotyczących uwzględnienia potrzeb nieruchomości władnącej. Należy ponadto zaznaczyć, że przewidziana w tym wariancie służebność drogi koniecznej, choć z uwagi na faktyczne wykorzystanie działek numer EEEE i ZZZ pozbawiona jest w praktyce uciążliwości dla ich właściciela, ma szeroki zakres, na działce RRRR ma bowiem długość 273 m, a na działce numer ZZZ ma długość 189 m, tj. jej łączna długość to 462 m (opinia biegłego z zakresu geodezji M M i projekt służebności – k. 49 - 50). Wobec powyższego ewentualne przystosowanie szlaku drogowego do należytego użytkowania wymagałoby od wnioskodawcy znacznych nakładów finansowych, których – jak wynika z pism Burmistrza Gminy C - nie decyduje się ponieść właściciel nieruchomości.

           W konsekwencji za słuszne należy uznać zarzuty apelacji, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej w zaskarżonym postanowieniu nie ma oparcia w zebranym w sprawie materiale dowodowym i narusza kryteria określone w art. 145 k.c.


          Rację ma też apelujący, iż zaoferowane dowody  uzasadniają  ustanowienie dochodzonej służebności drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej  numerem geodezyjnym XXX/2, stanowiącej przedmiot współwłasności A R i R R w udziałach po ½ części. Trzeba zauważyć, że służebność drogi koniecznej zaprojektowana przez biegłego z zakresu geodezji na przedmiotowej nieruchomości ma szerokość 5 m i obejmuje powierzchnię zaledwie 88m2 (opinia uzupełniająca i  projekt służebności – k. 95 – 96). Tak zaprojektowana droga konieczna łączy nieruchomości stanowiące obecnie własność P T numer YYY/4 i YYY/6, która przylega do drogi publicznej. Należy zaznaczyć, że ustanowienie służebności na działce numer XXX/2, która pozostaje we współwłasności osób fizycznych  nie będzie nadmiernie obciążać tej nieruchomości. Działka numer XXX/2 o powierzchni 1,5815 ha, jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości z dnia 4 sierpnia 2017 roku (k. 144 – 182), zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest częściowo pod zabudowę produkcyjno-usługową oraz na terenach po byłej cegielni pod urządzenia sportowe, w części zaś pod tereny usług przemysłowych (zaświadczenie – k. 161). Służebność drogi koniecznej na działce numer XXX/2 została zaprojektowana wzdłuż granicy z działką numer XXX/14 stanowiącej własność uczestniczki postępowania A R i obejmuje wąski odcinek położony między działkami wnioskodawcy numer YYY/4 i YYY/6, który stanowi jednocześnie połączenie między działkami XXX/2 i XXX/14. Jak wskazał uczestnik postępowania R R korzysta z przejazdu przez opisany fragment  działki numer XXX/2 poruszając się  koparką gąsiennicową (protokół rozprawy z dnia  16 grudnia 2016 roku – 00:54:46 -01:00:17, protokół rozprawy z dnia 14 marca 2017 roku – k. 111).


            W ocenie Sądu Odwoławczego wytyczenie służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2 nie będzie  nadmiernie uciążliwe, nie koliduje bowiem z przeznaczeniem tej nieruchomości, ani jej obecnym sposobem wykorzystania. Na opisanej części działki numer 000/2 nie znajdują się żadne obiekty budowlane, przez opisany, wąski odcinek działki w przeszłości biegły tory prowadzące do zakładów ceramicznych położonych niegdyś na działce numer XXX/14, stąd teren ten jest położony wyżej w stosunku do gruntów obejmujących działki numer YYY/4 i YYY/6 stanowiące własność wnioskodawcy.


            Trzeba podkreślić, że wytyczeniu służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2 nie stoi też na przeszkodzie obciążenie nieruchomości szeregiem innych służebności ujawnionych w księdze wieczystej BI1B/0000000/6. Jak wynika z opinii uzupełniającej z dnia 6 lutego 2018 roku sporządzonej przez biegłego z zakresu geodezji M M (k. 205) powyższe służebności obciążające działkę numer XXX/2, a dotyczące budowy drogi, prawa przechodu i przejazdu, obejmujące prawo położenia przewodów wodociągowych i prawo do korzystania z przyłącza wodociągowego znajdują się poza obszarem, na którym zaprojektowana została .służebność drogi koniecznej do działki numer YYY/4, a mianowicie w części oznaczonej kolorem żółtym na załączniku nr 1 do opinii (k. 206). Biegły wskazał, że ze względu na fakt, że ustanowione służebności są odległe od projektowanej drogi koniecznej nie mają wpływu na ustanowienie służebności drogi koniecznej w sposób opisany na mapie k. 96, podobnie, jak istniejący rów melioracyjny. Osobną kwestią według biegłego jest konieczność wybudowania przepustu przez ten rów melioracyjny, przy czym obowiązek ten obciąża uprawnionego z tytułu służebności drogi koniecznej (k. 205). Trzeba  zaznaczyć, że na rozprawie odwoławczej wnioskodawca zadeklarował wykonanie odpowiedniego, solidnego przepustu w celu urządzenia drogi zgodnie z opisanym wariantem, a ponadto wyrównanie terenu między działką numer XXX/2 a gruntami na działkach numer YYY/4 i YYY/6 stanowiącymi  jego własność. W ocenie Sądu Okręgowego wydatki przystosowania  przedmiotowego fragmentu działki numer XXX/2 do wykonywania służebności drogi koniecznej zgodnie z projektem z k. 96 oznaczonej kolorem czerwonym (powierzchnia 88 m2),  są nieporównywalnie niższe od tych, których poniesienie byłoby konieczne do przystosowania do całorocznego przejazdu drogą konieczną zaprojektowaną przez działki gminne numer RRRR i ZZZ, oznaczoną kolorem żółtym na k. 50 (łączna długość 467 m) przede wszystkim ze względu na zakres i powierzchnię obu zaprojektowanych służebności. 


            Zdaniem Sądu Odwoławczego przeciwwagi dla ustanowienia służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2 nie stanowi wzgląd na interes społeczno – gospodarczy i akcentowany przez Sąd Rejonowy konflikt między wnioskodawcą i uczestnikami postępowania A R i R R. Kwestia napiętych relacji między zainteresowanymi, związanych z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, choć niepożądana, nie może mieć decydującego znaczenia dla wyboru właściwego wariantu przebiegu drogi koniecznej, w sytuacji gdy inne przytoczone wyżej okoliczności przemawiają za wytyczeniem służebności przez działkę stanowiącą współwłasność uczestników postępowania. Nie można też tracić z pola widzenia, że stosunki między zainteresowanymi były poprawne do 2014 roku. Należy zaznaczyć, że poprzednicy prawni wnioskodawcy aby dojechać do nieruchomości numer YYY/4 korzystali z drogi przebiegającej po działce numer XXX/14 (dawniej numer XXX/9). Po zbyciu działki oznaczonej aktualnie numerem  XXX/14 przez syndyka masy upadłości B Przedsiębiorstwa Ceramiki Budowlanej uczestniczka postępowania A R zezwalała na użytkowanie tej drogi, a w  dniu 23 kwietnia 2013 roku  na piśmie wyraziła zgodę na obciążenie nieruchomości numer XXX/9 (aktualnie numer XXX/14) ówczesnym współwłaścicielom działki numer YYY/4 tj. Mi, P i P T nieodpłatną służebnością przechodu i przejazdu w przypadku wyrażenia przez tych współwłaścicieli zgody na przesunięcie wjazdu do działki YYY/6. Zobowiązała się ponadto do potwierdzenia tej zgody w formie aktu notarialnego, do czego jednak nie doszło, mimo akceptacji przez ówczesnych współwłaścicieli działki YYY/6 przesunięcia wjazdu (k. 14). W 2014 roku A R ogrodziła działki numer XXX/14 i XXX/2 uniemożliwiając swobodny dotychczas dojazd do działki numer YYY/4.  Powyższe okoliczności dodatkowo uzasadniają wytyczenie służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2, który to wariant z uwagi na bardzo małą powierzchnię  służebności i umiejscowienie drogi na wąskim, niezagospodarowanym odcinku nieruchomości stanowi opcję o wiele mniej uciążliwą niż wariant służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/14 stanowiącej własność A R. W tym ostatnim wariancie długość projektowanej przez biegłego z zakresu geodezji drogi wynosi 235 m o szerokości 5 m, a jej powierzchnia obejmuje 1175 m2 (opinia – k. 49, szkic – k. 50). Należy przy tym zaznaczyć, że wyliczone przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wynagrodzenie za korzystanie ze służebności w tym ostatnim wariancie to kwota 57.757 zł, której nie zaakceptował wnioskodawca.


            W opisanym stanie rzeczy,  przyjmując zarzuty sformułowane w apelacji za trafne, Sąd Okręgowy po dokonaniu ponownej oceny zebranych w sprawie dowodów, uznał za uzasadnione w świetle art. 145 k.c. ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę numer XXX/2 w granicach wykazanych w projekcie służebności  sporządzonym przez biegłego geodetę M M kolorem czerwonym i literami A-B-C-D-A (k. 96 akt), o szerokości 5 m i powierzchni 88 m2.


            Wynagrodzenie za korzystanie ze służebności drogi koniecznej ustalono w kwocie 2.123 zł w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego A R z dnia 4 sierpnia 2017 roku (k. 144 – 182), uznając powyższą opinię za rzeczową i profesjonalną zwłaszcza, że ostatecznie opina ta nie była kwestionowana przez zainteresowanych. Należy przy tym zaznaczyć, że biegły wynagrodzenie za korzystanie ze służebności drogi koniecznej wytyczonej przez działkę numer XXX/2 określił w dwóch wariantach, tj. w kwocie 2.123  zł oraz w kwocie 433 zł przy uwzględnieniu licznych służebności obciążających działkę numer XXX/2, ujawnionych w księdze wieczystej BI1B/00000009/6. Przyjmując wysokość wynagrodzenia w pierwszym  wariancie Sąd Okręgowy miał na względzie, że wspomniane służebności lokalizują się w innej części działki numer XXX/2 niż przedmiotowa służebność drogi koniecznej, a ich przebieg opisał  w opinii uzupełniającej z dnia 6 lutego 2018 roku (k. 205) i określił na szkicu  na k. 206 biegły z zakresu geodezji M M. Powyższe wynagrodzenie zasądzono od wnioskodawcy na rzecz A R i R R w kwotach po 1.061,15 zł, z uwagi wysokość przysługujących im udziałów w nieruchomości obciążonej.


       Opisana modyfikacja postanowienia co do meritum pociągała za sobą zmianę orzeczenia  o kosztach postępowania. Wobec tego, że interesy stron były sprzeczne, a rozstrzygnięcie uwzględnia stanowisko wnioskodawcy, brak było zgodnie z art. 520 § 2 k.p.c. podstaw do obciążenia wnioskodawcy obowiązkiem zwrotu na rzecz uczestników postępowania kosztów zastępstwa prawnego. W związku z tym pkt. V zaskarżonego postanowienia podlegał uchyleniu.

            Sąd Okręgowy orzekł o zmianie zaskarżonego postanowienia na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. W pozostałym zakresie apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.


            O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy art. 520 § 2 k.p.c.  biorąc pod uwagę sprzeczność interesów wnioskodawcy i uczestników postępowania, a wobec uwzględnienia apelacji w przeważającej części obciążono w równych częściach A R i R R obowiązkiem zwrotu na rzecz wnioskodawcy kosztów zastępstwa prawnego w wysokości ustalonej w oparciu o § 5 pkt. 3 i § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015. 1800 z późn. zm.).




służebność drogi koniecznej,

adwokat Białystok, pełnomocnik,

apelacja, Sąd Okręgowy, postanowienie


data publikacji: 2019-04-24 14:41:50